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Blog / LOGEMENT

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Achat d’un bien en viager : risques et avantages

29sep

Le contrat de la vente en viager stipule que l’occupant du logement peut y rester jusqu’à son décès. Quels sont les avantages et les risques de cette formule pour l’acheteur ?

#1+Une accession à la propriété moins coûteuse+1#
Vous rêvez d’accéder à la propriété, mais vous n’en avez pas encore les moyens ? En achetant en viager à une personne âgée qui occupe encore son logement, le prix de vente sera inférieur au prix de vente d’un logement vide. De son côté, le vendeur peut espérer par ce moyen compléter une retraite modeste, par exemple. Une partie, appelée le "bouquet", est généralement payée comptant et elle ne doit pas dépasser 30 % de la valeur du bien occupé. Le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation. S’il le souhaite, il peut mettre son logement en location et encaisser les loyers. En contrepartie de ce prix de vente moins élevé, vous devrez lui verser une rente viagière chaque mois, chaque trimestre ou chaque année. Le montant de la rente dépend de l’âge, du sexe et de l’espérance de vie du vendeur.

#1+Les obligations des deux parties+1#
L’acheteur doit prendre en charge les grosses réparations (toiture, ravalement…) et la taxe foncière, selon une répartition précisée dans l’acte de vente. Le vendeur, qui demeure dans le logement, prendra à sa charge la taxe d’habitation, les factures d’énergie, l’assurance habitation et l’entretien courant du bien. À la différence de l’investissement locatif, l’acquéreur ne doit pas supporter les frais d’une gestion locative et ne perçoit aucun revenu foncier.

#1+Un contrat aléatoire+1#
Il s’agit d’un contrat aléatoire, puisqu’il dépend de l’espérance de vie du vendeur. Ce risque juridique, également dénommé "aléa", est stipulé au contrat et constitue une condition obligatoire de la vente en viager. S’il s’avère que le décès du vendeur était prévisible à la signature du contrat, celui-ci est frappé de nullité. Sur la base de cet aléa, si le vendeur vit longtemps, celui-ci est gagnant, alors que l’acheteur risque, en définitive, de payer le bien plus cher que s’il avait conclu une vente traditionnelle. A contrario, si le vendeur décède rapidement après la conclusion de la vente, c’est l’acquéreur qui est gagnant. Si l’acheteur meurt en revanche avant le vendeur, les héritiers de l’acheteur devront continuer à verser la rente viagère au vendeur jusqu’à son décès.

Pour en savoir plus : www.notaires.fr

Delphine Goater – Uni-Éditions – septembre 2009

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