La vie en copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965, dont l’article 9 prévoit que « chaque copropriétaire (…) use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires, ni à la destination de l’immeuble ». Les dispositions de cette loi sont complétées par un règlement de copropriété.

Ce document est spécifique à chaque immeuble. Il précise la distinction entre parties communes et privatives, les droits et devoirs des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement de l’immeuble. Le poids juridique du règlement n’est pas négligeable, puisque c’est à lui qu’on fera référence en cas de litiges. Mieux vaut donc en prendre connaissance après votre achat… et le respecter scrupuleusement !

La distinction entre parties communes et privatives est loin d’être anodine puisqu’elle permet non seulement de déterminer ce qui sera entretenu par chaque copropriétaire ou par la collectivité, mais aussi de cerner la liberté dont disposent les occupants. Les articles 2 et 3 de la loi de 1965 énumèrent les parties communes et privatives, mais ces listes ne sont qu’indicatives. C’est donc au règlement qu’il convient de se référer. Dans la plupart des cas, sont considérées comme parties privatives d’un logement : les revêtements des sols, murs et plafonds, les cloisons et murs non porteurs ainsi que les équipements sanitaires (baignoires, lavabos, éviers). Entrent aussi souvent dans cette catégorie : les portes palières, les fenêtres ainsi que les volets ou persiennes.

Dans les parties communes, on retrouve généralement le gros œuvre du bâtiment (murs porteurs, toiture etc.), les voies d’accès, les cours, les halls d’entrée, les paliers et couloirs, les ascenseurs, ainsi que certaines gaines et canalisations.

Dans les copropriétés importantes comportant plusieurs bâtiments, le règlement prévoit parfois deux types de parties communes. Celles dites « générales » (espaces verts, voie d’accès ou loge du gardien) qui concernent l’ensemble des copropriétaires et les « spéciales », spécifiques à chaque immeuble (ascenseur, chauffage etc.).