Ces charges recouvrent deux grandes catégories de dépenses :

• celles relatives aux services collectifs (fourniture de chauffage et d’eau chaude, frais de gardiennage etc.)
• celles portant sur des éléments communs (ascenseur, chauffage central, interphones et vide-ordures, par exemple).

Elles sont réparties en fonction d’un critère d’utilité objective. Autrement dit, si vous avez fait le choix personnel de ne pas utiliser un équipement commun – l’ascenseur parce que vous souffrez de claustrophobie ou l’antenne collective parce que vous disposez d’une antenne privative, par exemple – mais que votre logement en bénéficie, vous serez obligé d’en acquitter les charges. A contrario, aucune charge ne sera due si l’utilité de l’équipement est nulle pour votre lot. Ainsi, vous ne serez pas tenu de participer aux frais d’entretien de l’ascenseur si vous habitez au rez-de-chaussée.

Les modalités de participation aux frais en fonction de l’utilité diffèrent suivant l’équipement et les immeubles. Pour l’ascenseur par exemple, on tient souvent compte de l’étage, mais parfois aussi du nombre de personnes susceptibles d’occuper l’appartement, et donc d’utiliser cet équipement. Pour le chauffage, on peut voir, suivant les copropriétés, une répartition des frais en fonction de la surface ou du volume à chauffer ou encore de la puissance des radiateurs.

A savoir : l’individualisation des consommations d’eau

En théorie, tous les immeubles disposant d’un système collectif de production d’eau chaude, doivent être équipés de compteurs individuels ; ce qui permet de répartir les frais en fonction de la consommation de chaque appartement. Les modalités d’installation de ces derniers sont votées en AG à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Mais il est possible de passer outre cette obligation légale lorsqu’elle génère des frais prohibitifs pour les copropriétaires (gaines difficilement accessibles ou multiplicité des compteurs pour chaque appartement, par exemple). En l’absence de compteurs individuels, la répartition de la consommation d’eau chaude s’effectue en fonction des millièmes de chaque lot ou de son « taux d’occupation théorique » (on compte par exemple trois personnes pour un deux pièces et quatre personnes pour un trois pièces) défini par le règlement de copropriété. Depuis le 6 février 2004, les copropriétés qui le souhaitent peuvent voter, à la majorité de l’article 25, l’individualisation des contrats de fourniture d’eau froide. Chaque copropriétaire souscrit alors son propre abonnement, comme pour l’électricité ou le téléphone.

Le principal frein à l’individualisation des consommations reste son coût. L’achat et la pose d’un compteur reviennent, suivant le modèle, de 100 à 200 €, voire plus. A la location, l’abonnement annuel revient de 15 à 30 € par compteur.

Zoom sur les répartiteurs de chauffage

Depuis 1991, tous les immeubles avec chauffage collectif doivent être équipés de répartiteurs de chaleur. Ces petits boîtiers électroniques fixés sur chaque radiateur permettent d’individualiser la consommation de chauffage. Comme pour les compteurs d’eau, leur installation est votée à la majorité absolue de l’article 25. Le coût d’ un répartiteur électronique (location, entretien, relevé) peut revenir entre 50 et 60 € par an pour un appartement de 4 pièces –, ce dispositif est aussi sujet à caution. L’ARC (Association des responsables de copropriété) souligne en effet que les répartiteurs de chaleur ne seraient réellement efficaces que dans les immeubles correctement isolés et dont les logements ne présentent pas de fortes disparités thermiques (orientation, appartements sous des combles mal isolées, etc.). Sachez aussi qu’il existe diverses exceptions à l’obligation de s’équiper de tels boîtiers, notamment lorsque le coût de l’installation dépasse le montant de l’économie qu’ils permettent. Ou encore quand la consommation annuelle par mètre carré habitable ne dépasse pas un seuil donné (6,10 €) Pour en savoir plus : www.unarc.asso.fr