Salaire du gardien ou de la femme de ménage, paiement de l’électricité des parties communes ou assurance de l’immeuble : la copropriété a besoin d’argent pour vivre ! Vous êtes tenu de participer à ces charges, même si vous ne possédez qu’un emplacement de parking ou une minuscule chambre de bonne ; mais rassurez-vous, vous paierez moins que le propriétaire du duplex du dernier étage !

On distingue les charges « courantes », qui permettent à la copropriété de fonctionner au quotidien et qui sont votées en assemblée générale (AG) sous la forme d’un budget prévisionnel, des charges « exceptionnelles ». Votées, elles aussi en AG, celles-ci concernent les gros travaux (ravalement, mise aux normes des ascenseurs, etc.).

Chaque trimestre, vous versez une provision pour charges. Leur répartition obéit à un mécanisme complexe. On différencie, en effet, les charges d’équipement et de services, qui sont réparties en fonction d’un critère d’utilité, des charges générales (ou communes) relatives à la conservation, l’entretien et à la gestion de l’immeuble. Ces dernières sont dispatchées en fonction des millièmes propres à chaque logement.

Comment sont déterminés les « millièmes » ?

Le millième (ou tantième) est l’unité de valeur qui sert à calculer la quote-part des parties communes affectée à chaque lot de copropriété. La division en quote-part est définie par un géomètre expert et se calcule sur la base d’un certain nombre de critères : la valeur locative d’un lot, sa superficie, son orientation… A titre d’exemple, un appartement de 100 m2 situé plein sud au dernier étage d’un immeuble avec ascenseur aura une quote-part plus importante que le studio situé dans le même immeuble au rez-de-chaussée et orienté au nord.

A SAVOIR : Que faire face à un copropriétaire « mauvais payeur » ?

C’est au syndic qu’incombe le recouvrement des impayés. Il doit agir le plus rapidement possible car plus la dette est importante, plus elle sera difficile à recouvrer. En tout premier lieu, le syndic adressera au copropriétaire qui n’a pas réglé la provision due une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le copropriétaire est de bonne foi, le syndic peut, à titre exceptionnel, prévoir un échelonnement des paiements. Si aucun accord n’a été trouvé ou que l’échéancier mis en place n’a pas été respecté, il convient de trouver des moyens plus coercitifs : injonction de payer devant le tribunal, saisie du mobilier ou, s’il s’agit d’un bien donné en location, des loyers, ou encore inscription d’une hypothèque légale sur le logement. Si le copropriétaire défaillant met son bien en vente, la copropriété dispose de garanties prévues par la loi. Ainsi, le syndic peut s’opposer au versement du prix de vente. Par ailleurs, la copropriété dispose d’un privilège spécial qui lui permet d’être prioritaire par rapport aux autres créanciers pour récupérer les dettes portant sur certains travaux et sur les charges de l’année en cours et des deux précédentes (pour les autres créances, il faudra faire jouer l’hypothèque légale). Faute de régularisation des impayés ou de vente amiable du bien, le syndic pourra, après avoir obtenu l’accord de l’AG, déclencher une procédure de saisie immobilière qui aboutira à la vente judiciaire du bien.