La loi Malraux

La restauration, dans les règles de l’art, d’immeubles anciens situés dans des secteurs dits « protégés » peut faire bénéficier leurs propriétaires d’une fiscalité avantageuse dite « loi Malraux ». Ce dispositif s’adresse en priorité aux ménages les plus imposés.

Avantage fiscal

Les dépenses de restauration (frais d’adhésion à une association foncière urbaine, travaux autorisés ou imposés par l’autorité publique) sont déductibles du montant de l’impôt sur le revenu de l’investisseur à hauteur de 27 % du prix des travaux de rénovation si le bien est situé en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) et de 36 % s’il est situé dans un secteur sauvegardé, dans la limite annuelle de 300 000 € d’investissement.

Conditions

Pour prétendre aux avantages de la loi Malraux, l’immeuble doit être loué non meublé pour une durée de neuf ans à usage de résidence principale, et être situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé.

Un régime Scellier pour l’ancien

Bien que le dispositif concerne principalement les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, il est possible de bénéficier des avantages du Scellier ou du Scellier intermédiaire en investissant dans un logement à réhabiliter ou dans un local commercial à transformer en habitation. La loi Scellier dans l’ancien réhabilité est destinée aux logements qui ne satisfont pas aux critères de décence fixés par la loi (délabrement, insalubrité...) et qui subissent des travaux de réhabilitation permettant aux logements en question d’acquérir des performances techniques comparables à celles des logements neufs.

Avantage fiscal

La réduction d’impôts Scellier ancien réhabilité est calculée sur le prix d’achat des locaux, auquel on ajoute le montant des travaux. Elle est de 22% du montant investi pendant 9 ans à hauteur de 300 000 €, montant maximal prévu pour le dispositif fiscal Scellier en logement neuf. Cette réduction peut atteindre 32 % en Scellier intermédiaire. De plus cet investissement permet à tout propriétaire d’un bien à réhabiliter de bénéficier d’un déficit foncier à hauteur de 10 700 € par an, pendant la période de travaux, imputable sur ses revenus. Attention, la réduction d’impôts Scellier ancien réhabilité démarre le premier jour du mois de l’achèvement des travaux.

Conditions

Sont concernés les logements anciens à réhabiliter et situés sur le territoire français. Ils doivent être loués nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum. A savoir : les bâtiments rénovés datant d’avant 1948 n’ont pas d’obligations au regard de la norme BBC. Ils bénéficient de 13 % de réduction d’impôt au même titre que la Loi Scellier non BBC. Les bâtiments rénovés et qui ont été construits après 1948 ont l’obligation de respecter la norme BBC. Ils bénéficient du taux plein de 22% de réduction d’impôt sur 9 ans. Si cette condition n’est pas respectée, les logements en question n’ouvrent droit à aucun avantage fiscal.

Le régime des monuments historiques

Le propriétaire d’un immeuble « classé » monument historique ou « inscrit » à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ou encore bénéficiant du label délivré par la fondation du patrimoine peut imputer tout ou partie de ses charges foncières sur son revenu global. Aucune condition de location n’est imposée et le propriétaire peut décider d’occuper lui-même son logement. En revanche :

• Le propriétaire doit s’engager à conserver 15 ans l’immeuble,
• Il doit le détenir en direct ou au travers d’une SCI familiale,
• L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division

Avantages fiscaux

• Immeuble donné en location ou produisant des recettes accessoires : les charges sont déductibles des revenus fonciers et l’éventuel déficit foncier peut être imputé sans limite sur le revenu global du propriétaire,
• L’immeuble est occupé par le propriétaire : les charges foncières sont directement déductibles du revenu global (si l’immeuble n’est pas ouvert à la visite, certaines charges ne sont déductibles qu’à hauteur de 50% de leur montant)
• Une exonération des droits de donation ou de succession peut également être obtenue s’il existe une convention avec le ministère de la Culture fixant notamment les conditions d’accès du public.

Conditions

Les travaux de restauration devront faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique. La restauration doit être réalisée à l’initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d’une association syndicale libre (ASL).

En savoir plus :

• www.culture.gouv.fr