Le dispositif Scellier classique

Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, les investisseurs qui achètent ou font construire un logement neuf et qui s’engagent à le louer pendant neuf ans au titre de résidence principale, en respectant un plafond de loyer, bénéficient de l’avantage fiscal Scellier. A noter : le régime Scellier a cohabité avec les dispositifs Borloo et Robien jusqu’au 31 décembre 2009, puis s’est substitué à eux à compter de cette date.

Avantage fiscal

Compte tenu du « coup de rabot » de 10 % entériné par la loi de finances pour 2011, la réduction d’impôt pour les investissements Scellier réalisés en 2011 passe de 25 % à 22 % pour les logements répondant à la norme “bâtiment basse consommation” (BBC) et éligibles au label BBC-Effinergie*, dans la limite de 300 000 €. La réduction maximale est dans ce cas de 66 000 € sur 9 ans, à raison de 7 333 € d’économie par an. Le taux passe à 13 % pour les logements ne répondant pas à cette norme BBC. Ces taux passeront en 2012 à 18 % pour les logements BBC et 8 % pour les non BBC. À savoir : les logements labellisés BBC-Effinergie profiteront d’un régime de faveur avec le maintien d’un taux de 25 % pour les ventes définitives réalisées avant le 31 mars 2011 (si le contrat de réservation a été signé et enregistré avant le 31 décembre 2010).

Conditions

Le logement doit être neuf, loué non meublé pendant neuf ans au minimum à usage de résidence principale du locataire. Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique. Ces plafonds ont diminué pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2011. Par ailleurs, une nouvelle zone géographique « A bis » a été créée pour Paris et une partie de la petite couronne.

• Zone A bis (créée par l’arrêté du 22 décembre 2010) : Paris, 68 communes de la petite couronne (92, 93, 94) et des Yvelines (78) : 21,70 €/mois/m2
• Zone A : autres communes de l’agglomération parisienne (petite et grande couronne), Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français : 16,10 € /mois/m2
• Zone B1 : grande couronne de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, agglomérations de plus de 250 000 habitants, Corse et îles : 13 €/mois/m2
• Zone B2 : limite de l’Ile-de-France, agglomérations de plus de 50 000 habitants et autres zones frontalières et littorales : 10,60 €/mois/m2
• Zone C : le reste du territoire, sous certaines conditions : 6,10 €/mois/m2

* Label attribué aux maisons individuelles qui répondent aux exigences du label BBC avec en plus, l’obligation de réaliser une mesure d’imperméabilité à l’air.

Le Scellier intermédiaire ou Scellier social

Jusqu’au 31 décembre 2012, dans l’objectif de favoriser le logement social, les investisseurs peuvent aussi opter pour le Scellier intermédiaire (ou social), un dispositif fiscalement plus avantageux que le Scellier classique, sous conditions.

Avantage fiscal

Le particulier qui investit dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire bénéficie, comme pour le Scellier classique, d’une réduction d’impôt de 22 % de son investissement en BBC, et de 13 % en non BBC dans la limite annuelle de 300 000 €. Mais, contrairement au Scellier classique, cet avantage peut être prorogé de trois ou six ans si le propriétaire s’engage à prolonger la location de son bien sur une période de 12 ou 15 ans au lieu des 9 ans minimum. Cet engagement ouvre droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67 % par an, soit un avantage maximal (9 ans + 6 ans) de 32 % pour un logement BBC et 23 % pour un logement non BBC. L’investisseur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle supplémentaire de 5 000 €, et d’une réduction d’impôt maximale de 96 000 € sur 15 ans. De plus un abattement forfaitaire de 30 % des loyers est à intégrer chaque année, dès la première année, à la fiscalité des revenus fonciers.

Conditions

Le logement doit être neuf, loué non meublé pendant neuf ans au minimum, 12 ans ou 15 ans à usage de résidence principale du locataire. Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique, mais les propriétaires s’engagent à respecter un plafond de loyer réduit et les locataires doivent justifier d’un plafond de ressources qui varie en fonction de la localisation géographique et de la composition du foyer.

• Zone A : 12,88 € /mois/m2
• Zone A bis : 17,36 €/mois/m2
• Zone B1 : 10,40 €/mois/m2
• Zone B2 : 8,48 €/mois/m2
• Zone C : 4,88 €/mois/m2