Les diagnostics obligatoires

Lorsque vous visitez un bien en vue de l’acquérir, il y a ce qui « saute aux yeux » : son état, sa situation, son exposition… Mais il y a aussi tout ce que vous ne voyez pas : une charpente infestée de termites ou des peintures intérieures contenant du plomb, par exemple… Depuis une dizaine d’années, vous disposez d’une palette d’informations de plus en plus étendue qui vous est communiquée lors de la signature de la promesse de vente, sous la forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Toutefois, le nombre de diagnostics figurant dans le DDT dépend de plusieurs critères, à savoir : la nature du bien, sa date de construction et sa localisation. Si les informations sont inexistantes ou erronées, vous pouvez obtenir l’annulation de la transaction ou une diminution de son prix. En revanche, le résultat du diagnostic n’oblige pas le vendeur à effectuer les travaux, ni à en supporter le coût.

Une superficie garantie

Lorsque vous achetez dans une copropriété verticale ou horizontale (lotissement), le vendeur doit vous fournir la superficie exacte de son logement. C’est la fameuse « surface Carrez » établie en tenant compte de la surface privative définie à l’article 4 du décret n° 97-532 du 23/05/1997 (JO du 29), consultable sur www.legifrance.gouv.fr.

Attention, vous ne pourrez demander une diminution du prix, proportionnelle aux mètres carrés fictifs, que si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée.

Des informations sur les dangers de l’environnement

Depuis l’été 2006, vous êtes informé des risques naturels (glissements de terrain, inondations, etc.) et technologiques (présence d’une raffinerie ou d’une usine chimique, par exemple) auxquels est exposé votre futur logement. Le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques (ERNT) est annexé à la promesse de vente. Le site www.prim.net recense, pour chaque commune, la liste des risques naturels et technologiques. Par ailleurs, le vendeur a l’obligation de vous avertir des éventuels sinistres qu’il a subis et qui ont donné lieu à une indemnisation au titre de l’assurance « catastrophe naturelle ».

Un logement passé au crible

En fonction du bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu, vous pouvez vous voir remettre, y compris l’ENRT, jusqu’à sept diagnostics différents. Ainsi, si vous achetez dans un bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, vous disposerez d’un document vous indiquant la présence d’amiante, sa localisation ainsi que son état de conservation. Dans un logement construit avant le 1er janvier 1949, vous serez informé sur la présence de plomb et sur son accessibilité. Si le bien est situé dans une zone déclarée contaminée par les termites par un arrêté préfectoral, vous devez, quelle que soit la date de construction du bâtiment, être averti de la présence de termites dans vos murs. Par ailleurs, l’ensemble des logements vendus doivent faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) vous communiquant la consommation d’énergie du logement et la proportion de gaz à effet de serre qu’il rejette. Attention, contrairement aux autres informations, le DPE n’a qu’une valeur informative : s’il est erroné ou inexistant, vous n’avez aucun recours. Depuis le 1er novembre 2007, toute promesse de vente d’un logement dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans doit être accompagnée d’un document évaluant les dangers pesant sur les habitants (intoxication au monoxyde de carbone, etc.). Obligatoire seulement depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électricité est le dernier en date. Portant sur les installations électriques de plus de 15 ans situées dans les parties privatives des logements et de leurs dépendances, il évalue le degré de vétusté de l’installation ainsi que les risques éventuels pour les occupants (électrocution, incendie etc.).

© Uni-Editions – Mars 2009