Entretien avec Christian Guérard, Directeur Général Financier Crédit Agricole

On dénombre de nombreux dispositifs de défiscalisation pour investir directement dans la pierre. Comment s’y retrouver ? Comment fonctionnent t-ils ? Quels en sont les risques ?

S’agissant des risques, l’analyse doit prioritairement porter sur l’analyse du bien. L’analyse du bien c’est sa qualité y compris dans sa composante énergétique, son prix, sa localisation, et le dynamise du marché locatif dans lequel il s’inscrit. En effet, la totalité des dispositifs repose sur la mise en location. Le principal risque serait de ne se focaliser que sur le seul avantage fiscal qui n’est qu’un plus.

Une fois l’actif choisi, quel dispositif privilégier ?

Le dispositif à retenir dépend bien évidemment de la situation fiscale de l’investisseur et de son objectif patrimonial. On peut alors distinguer quatre dispositifs de défiscalisation :

• Les montages de diversification patrimoniale prudente : Ils reposent sur trois dispositifs principaux : le Robien, le Borloo et le Scellier. Ils reposent tous sur le même critère : orienter l’investissement vers le logement neuf par un avantage fiscal. Ces trois dispositifs se distinguent principalement par leur période d’application et par le montant de l’avantage fiscal obtenu.

• Les montages pour investisseurs fortement imposés :
  -  Le dispositif Girardin pour le logement neuf dans les DOM/TOM.
  -  Deux dispositifs dédiés au bien d’exception : le Malraux et les Monuments Historiques. Ces deux dispositifs pour des biens d’exception permettent de déduire la totalité des travaux sans limitation de ses revenus imposables. Ce mécanisme permet d’acquérir un bien dont le prix au mètre carré après travaux est équivalent au prix de mètre carré de biens plus standards.

• Les montages pour investisseurs expérimentés : il s’agit du loueur en meublé non professionnel qui permet de jouer la diversification. Il porte sur l’acquisition et la mise en location dans des résidences services. Attention, ces montages nécessite une bonne connaissance du parc immobilier et d’être en capacité de s’assurer de la qualité du gestionnaire.

• Les montages en vue de transmission : il s’agit du démembrement du bien immobilier. Dans ce cas de figure, le bien est acquis en deux étapes :
  -  L’acquisition de la nue propriété
  -  A l’issue d’une période 15 ans et sans autre frais financiers, l’acquisition de l’usufruit.

Pendant la période d’acquisition de la seule nue propriété, l’investisseur bénéficie de plusieurs avantages. Premièrement il a pu acquérir son bien avec une décote pouvant aller jusqu’à 50% puisqu’il ne bénéficie pas de la jouissance du bien. Deuxième avantage important : pendant cette période de détention de la seule nue propriété, l’investisseur ne supporte aucune charge, aucun frais et aucun souci de gestion lié à la détention de ce patrimoine. Enfin l’acquisition de l’usufruit permet à l’issue de cette période une transmission à moindre frais pour les descendants.