Entretien avec Julie Olivier, Ingénieur d’Affaires de Crédit Agricole Immobilier

Qu’est-ce que la vente à la découpe ?

Les modalités de vente d’actifs immobiliers se sont considérablement complexifiées ces dernières années. Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son immeuble, il est préférable qu’il fasse appel à un professionnel afin d’analyser la stratégie la mieux adaptée. En effet la connaissance du produit sur son marché et sa capacité de susciter l’intérêt de la part d’investisseurs est primordiale.

Deux types de ventes : la vente en bloc ou la vente lot par lot couramment appelée la vente à la découpe. Dans le cas d’une vente en bloc, le propriétaire vendra en une seule fois et dans sa totalité à un seul acquéreur son immeuble mais n’en obtiendra pas la meilleure valorisation, contrairement à la vente lot par lot.

Quels sont les avantages pour les propriétaires ?

La vente lot par lot ou à la découpe, a pris son essor dans les années 90 et présente plusieurs avantages pour le particulier propriétaire qui souhaite vendre son immeuble de plus de 10 logements. Premier avantage sur le plan financier : un particulier propriétaire qui vendra son immeuble, le vendra 20% de plus environ que s’il optait pour une vente en bloc. Les ventes à la découpe dégagent de fortes plus-values sur les actifs amortis et permettent aux propriétaires de réinvestir leur argent. Le propriétaire est tenu de purger le droit de préemption des locataires. Autrement dit, il doit proposer en priorité aux locataires, l’achat de l’appartement. Véritable gagne-temps puisque le propriétaire aura entre 40% et 50% de ses locataires qui se porteront acquéreurs sur un temps relativement court court.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

Lorsque les locataires ne préemptent pas, ces appartements sont proposés à des investisseurs. Tout comme pour les propriétaires, ces investisseurs y trouvent leurs propres intérêts.

• Premier avantage : les appartements vendus à la découpe sont généralement situés dans des immeubles bien entretenus et bien situés. Ce type de mise en vente vise des immeubles haussmanniens des beaux quartiers parisiens mais également des immeubles centraux des grandes métropoles comme Bordeaux, Toulouse, Strasbourg mais aussi des immeubles de constructions plus récente situés en proche banlieue ou dans des villes de province.

• Deuxième avantage : la vente lot par lot est précédée d’un diagnostic d’un diagnostic technique réalisé par un professionnel et permettra à l’acquéreur d’être mieux informé de qui l’attend une fois devenu copropriétaire.

• Troisième avantage : les appartements vendus occupés, sont proposés aux acquéreurs avec une décote qui sera proportionnelle en règle générale à la durée du bail qui reste à courir. Soit le client est un investisseur privé et il regardera la rentabilité dégagée par cet achat, soit le client est un acquéreur qui voudra récupérer l’appartement à plus ou moins court terme et qui en attendent percevra les loyers du locataire.

• Dernier avantage : acheter un appartement occupé signifie moins de frais et un gain de temps pour l’acquéreur qui n’aura pas à entamer de démarches pour trouver un locataire ni de risque important d’avoir à faire à un mauvais locataire.

Même si le process de vente lot par lot peut paraître contraignant, il n’en reste pas moins qu’un propriétaire vendra environ 20% de plus qu’une vente en bloc. Et vu le prix au mètre carré la question peut se poser. Reste aux propriétaires et aux investisseurs de s’entourer de professionnels pour vendre ou acheter en toute sérénité.