Les différents dispositifs fiscaux applicables à l’investissement immobilier - Entretien avec Christian Guerard, Directeur Financier de Crédit Agricole Immobilier

On dénombre de nombreux dispositifs de défiscalisation pour favoriser l’investissement direct dans la pierre. Comment s’y retrouver, comment fonctionnent-ils, quels en sont les risques ?

S’agissant des risques l’analyse doit prioritairement porter sur l’analyse du bien L’analyse du bien c’est sa qualité y compris dans sa composante énergétique, son prix, sa localisation et le dynamisme du marché locatif dans lequel il s’inscrit. En effet, la totalité des dispositifs reposent sur la mise en location, le principal risque serait de se focaliser que sur le seul avantage fiscal qui n’est qu’un plus.

Une fois l’actif choisi, quel dispositif privilégier ? Le dispositif à retenir dépend bien évidemment de la situation fiscale de l’investisseur et de son objectif patrimonial. On peut alors distinguer 4 dispositifs de défiscalisation :

• 1er type de défiscalisation : Les montages de diversification patrimoniale prudente Il repose sur 3 dispositifs principaux : le Robien, le Borloo et le Scellier qui reposent tous sur le même critère : Orienter par un avantage fiscal l’investissement vers le logement neuf, ces trois dispositifs se distinguent principalement par leurs périodes d’application et par le montant de l’avantage fiscal obtenu.

• Deuxième type de diversification : Les montages pour investisseurs fortement imposés 3 dispositifs : Le dispositif Girardin pour le logement neuf dans les DOM TOM, en fin 2 dispositifs dédiés aux biens d’exception : le Malraux et les Monuments Historiques. Ces 2 dispositifs pour des biens d’exception permettent des déduire la totalité des travaux sans limitation de ses revenus imposables. Ce mécanisme permet d’acquérir un bien dont le prix au m² après travaux est équivalent au prix au m² de bien plus standard.

• 3ème type de défiscalisation : Les montages pour investisseurs expérimentés Il s’agit du LMNP qui permet de jouer la diversification. Il porte sur l’acquisition et la mise en location dans des résidences services. Attention, ces montages nécessitent une bonne connaissance du parc immobilier et d’être en capacité de s’assurer de la qualité du gestionnaire.

• 4ème et dernier type de défiscalisation : Les montages en vue de la transmission Il s’agit du démembrement du bien immobilier. Dans ce cas de figure, le bien est acquis en deux étapes
  -  Premièrement au transfert de l’acquisition de la Nue-propriété, puis à l’issue d’une période de 15 ans et sans autre frais financier l’acquisition de l’Usufruit. Pendant la période d’acquisition de la seule Nue-propriété, l’investisseur bénéficie de plusieurs avantages : Premièrement, il a pu acquérir son bien avec une décote pouvant aller jusqu’à 50% puisqu’il ne bénéficie pas de la jouissance du bien. Deuxième avantage important, pendant cette période de détention de la seule Nue-propriété, l’investisseur ne supporte aucune charge, aucun frais et aucun soucis de gestion lié à la détention de ce patrimoine.
  -  Enfin, l’acquisition de l’Usufruit permet à l’issue de cette période une transmission à moindre frais pour les descendants.