Investissement locatif
Les principaux dispositifs
Investir dans une location meublée
Le statut de loueur en meublé s’adresse à un panel très vaste d’investisseurs. Il offre deux possibilités : devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Le montant des charges déductibles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, dépenses d’entretien, amortissement du bien ...) est souvent proche de celui des recettes locatives, d’où un résultat imposable faible ou nul. Lorsqu’un déficit est constaté, il est reportable, pendant une durée déterminée de six ou dix ans, sur les revenus locatifs de même nature, c’est-à-dire tirés d’une location meublée, (régime LMNP) ou sur le revenu global de l’investisseur (régime LMP).
Outre le mobilier minimal (une table, des chaises ou encore un canapé), la jurisprudence considère que le logement doit comporter tous les éléments de la vie quotidienne comme la vaisselle, par exemple.
Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Ce statut est accordé aux investisseurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce, ou dont les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à 23.000 € ou supérieures à 23.000 € mais inférieures à 50 % des autres recettes du foyer fiscal. Ce statut s’adresse aux particuliers qui désirent bâtir un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires. Les revenus perçus ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, ils sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux régimes d’imposition :
- Le régime « micro-BIC » auxquels sont automatiquement soumis (il est possible d’y renoncer et d’opter pour le LMNP « réel ») les loueurs dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 32.600 € par an. Ils bénéficient alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs recettes locatives. Attention, en contrepartie de cet abattement, le bailleur ne peut déduire aucune charge, ni amortir son bien.
- Le régime dit « réel » (normal ou simplifié) est plus intéressant puisqu’il permet d’amortir le bien et de créer un déficit d’exploitation. Ce dernier est imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant dix ans.
Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP)
Ce statut est accordé aux investisseurs qui réalisent plus de 23 000 € recettes locatives par an, qui retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu global et qui sont inscrits au registre du commerce. Ce statut répond aux attentes des particuliers situés dans les tranches marginales d’imposition les plus élevées puisque, le cas échéant, le déficit peut être imputé, sans limites, sur le revenu global.
Deux régimes d’imposition cohabitent :
- Le régime « micro-BIC », réservé aux loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 32 600 € et qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
- Le régime dit « réel », plus intéressant puisqu’il permet d’amortir le bien et de créer des déficits qui viendront s’imputer sur le revenu global et seront reportables pendant six ans.
Le statut LMP peut octroyer deux autres avantages fiscaux : l’exonération totale ou partielle, en fonction du niveau des recettes locatives, de l’impôt sur les plus-values si le propriétaire revend le bien après cinq ans de location minimum, ainsi que l’exonération de l’impôt de solidarité sur la fortune (l’ISF).
A noter : le statut LMNP peut constituer une première étape dans la constitution d’un patrimoine en LMP, puisque plusieurs acquisitions successives permettront d’atteindre le seuil des 23 000 € de loyers par an donnant accès au statut, et donc aux avantages, du loueur en meublé professionnel.
La loi Censi-Bouvard ou LMNP Scellier
Jusqu’au 31 décembre 2012, le loueur non professionnel qui investit dans une résidence de tourisme classée, une résidence étudiante avec services, une résidence pour personnes âgées ou handicapées avec services, un établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), et qui s’engage à le donner en location par bail commercial pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence peut bénéficier d’un dispositif fiscal très avantageux.
Avantage fiscal
La réduction d’impôt s’élève à 18 % du coût de l’investissement dans la limite de 300 000 €, soit un maximum de 54 000 € (La fraction du prix d’acquisition qui a donné droit à une réduction d’impôt ne peut plus faire l’objet d’un amortissement fiscalement déductible). De plus l’investisseur récupère intégralement la TVA de 19,6 % imputée sur le bien.
Conditions
La gestion du logement doit être confiée à un exploitant de résidences (gestionnaires) qui le mettra en location meublée durant un minimum de 9 ans.
Les résidences étudiantes
Bordeaux, Grenoble, Montpellier ou encore Paris sont des villes étudiantes où il existe une réelle demande locative. Les résidences étudiantes, composées de studios et de deux pièces, proposent, en plus du logement, des services adaptés comme une laverie ou une restauration rapide. Un marché qui représente plus de deux millions de locataires potentiels. Attention à l’emplacement ! Les étudiants n’étant majoritairement pas motorisés, il convient de choisir une résidence proche à la fois des universités et du centre-ville (magasins, cinémas…).
Les résidences seniors
Le pourtour méditerranéen et la côte atlantique attirent bon nombre de retraités en quête d’un cadre de vie agréable. De nouvelles résidences s’y développent afin de leur proposer un juste compromis entre indépendance et vie en collectivité. Chaque locataire dispose de son appartement ou de sa maison (comme en résidence classique), mais de nombreux lieux de rencontre sont créés pour faciliter les échanges (Club House, bibliothèque, piscine, salle de gym…). Côté emplacement, les résidences seniors sont implantées près des centres-villes, des commerces et des transports, tout en privilégiant un cadre de vie paisible. Seul bémol : des charges dont le montant est parfois dissuasif pour les candidats locataires.
Les EHPAD (établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes)
La population âgée réclame une attention particulière. Les EHPAD proposent en plus du logement des services médicaux adaptés. La réglementation y est très exigeante en matière de normes sanitaires, d’hygiène et de sécurité. Pour ce type de résidences, un emplacement à proximité des grandes villes et des hôpitaux est à privilégier. Chaque locataire est suivi par le personnel médical présent (infirmiers, médecins coordonnateurs, psychologues…).
Les résidences de tourisme
Situées au bord de la mer, à la montagne ou à la campagne, les résidences de tourisme offrent certains services comme l’accueil, la restauration ou encore le ménage du logement. Comme les hôtels, elles sont classées en quatre catégories : de une à quatre étoiles, déterminant la qualité des prestations et le niveau de confort de l’établissement. Pour un bon investissement, choisissez une résidence facile d’accès tant par les réseaux routiers et autoroutiers que par les transports ferroviaires et aériens, située dans une région agréable en toute saison et gérée par un professionnel expérimenté.
© Stéphane Corone - Uni-éditions - janvier 2011
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