Investissement immobilier : 4 points à vérifier avant d’acheter en loi Pinel

Comment acheter un appartement ou une maison en loi Pinel ? Comme pour tout investissement immobilier, ce type d’opération demande mûre réflexion. Les points à valider avant de franchir le pas.

Avant de concrétiser votre projet, il convient de sélectionner avec soin la localisation, vérifier l’état du marché locatif et évaluer la rentabilité de votre investissement.

1. SOYEZ ULTRA SÉLECTIF SUR LA LOCALISATION

Sans dépasser le plafond de 5 500 euros le mètre carré, vous pouvez trouver de nombreux programmes immobiliers Pinel « compatibles » en Ile-de-France et dans les grandes capitales régionales.

Depuis le 31 mars 2019, seules les investissements dans trois zones dites « tendues » sont éligibles à ce dispositif : A bis, A et B1^*. L’offre des promoteurs se concentre principalement dans de nouveaux quartiers, implantés sur d’anciennes friches industrielles, portuaires, ferroviaires ou militaires dont l’urbanisation est orchestrée par les métropoles.

BON À SAVOIR

Mieux vaut toujours privilégier, un emplacement de qualité proche des services, commerces, bien desservi par les transports en commun. À compter d’une date fixée par décret, une expérimentation sera menée en Bretagne pour compenser la suppression des zones B2 et C du dispositif et ce jusqu’au 31 décembre 2021. Les communes ou parties de communes éligibles à la réduction d’impôt se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants déterminées seront fixées par arrêté du préfet de la région. Concernant, les conditions d’éligibilité, un arrêté du préfet de la région viendra également fixer le plafond de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune ou partie de commune éligible.

2. ADAPTEZ VOTRE OFFRE À LA DEMANDE

Votre budget et la localisation retenue vont déterminer le choix de la surface. Il est à noter que la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (dans la limite de deux logements). Le prix de revient est retenu dans la limite de 5 500€ par m² de surface habitable. Au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300 000€.

Si vous êtes prêt à débourser cette somme, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité d’acheter deux petites surfaces plutôt qu’une moyenne ou une grande.

Dans tous les cas, renseignez-vous sur la demande locative locale (ville étudiante, présence d’un CHU, bassin d’emplois…). Cette précaution vous permettra d’opter pour la typologie de logement la plus recherchée par les candidats locataires du secteur.

BON À SAVOIR

L’occupant d’un grand logement a généralement moins la « bougeotte » que celui d’une petite surface. Cette fidélité contribue à réduire la vacance locative et l’usure du logement.

3. SÉLECTIONNEZ LA DURÉE LA PLUS COURTE

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, vous « avez la main » pour déterminer la durée de location sur laquelle vous vous engagez.

La loi vous propose d’opter au choix pour une durée initiale de 6 ans ou 9 ans, avec une prorogation triennale en cas d’engagement initial de 6 ou 9 ans et une seconde prorogation triennale en cas d’engagement initial de 6 ans.

Cette décision étant irréversible, mieux vaut au départ sélectionner la durée la plus courte quitte à la prolonger ensuite à 9 ans, voire au maximum à 12 ans. Cette stratégie donne plus de souplesse à votre investissement immobilier.

À noter
Les maisons individuelles ne seront plus éligibles à la loi Pinel pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021. Le dispositif se concentrera alors exclusivement sur les habitations collectives, comme les appartements au sein d’un immeuble.

4. CALCULEZ AU PLUS JUSTE VOTRE RENTABILITÉ

Sur la base du loyer plafond de la zone, la rentabilité maximale se calcule en rapportant les revenus locatifs annuels potentiels au prix de vente.

Toutefois, il faut savoir que ce scénario annoncé par le promoteur est souvent trop optimiste. Car en examinant de plus près la réalité du marché, on peut parfois s’apercevoir que le loyer réellement pratiqué localement est bien inférieur à la valeur locative maximale autorisée. Résultat, le rendement est moindre.

BON À SAVOIR

Un logement peut connaître quelques périodes de vacance locative, durant lesquelles il n’est pas occupé et aucun loyer versé. Il faut en tenir compte dans le calcul de votre rendement. Cette période de vacance ne peut pas être supérieure à douze mois, délai qui part à compter de la date de réception de la lettre recommandée du locataire donnant congé au propriétaire.

^*Zone A bis : Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ; zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; zone B1 : certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’outre-mer.

Article à caractère informatif et publicitaire.
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