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IFI : les contours de l’impôt sur la fortune immobilière

12 jan
Fiscalité

12 janvier

L’année 2018 est riche en changements fiscaux pour le patrimoine des Français. Elle est notamment marquée par la disparition de l’impôt sur la fortune (ISF), remplacé depuis le 1er janvier 2018 par l’impôt sur le fortune immobilière (IFI). Les actifs financiers n’entrent donc plus dans le champ de l’impôt patrimonial.

Des constantes

Le seuil d’imposition reste à 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le barème et les taux de l’IFI sont donc les mêmes que ceux de l’ISF. Ainsi, si la fraction de la valeur nette taxable du patrimoine est :

  • supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € : 0,50 % ;
  • supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € : 0,70 % ;
  • supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € : 1 % ;
  • supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € : 1,25 % ;
  • supérieure à 10 000 000 € : 1,50 %.

A noter que le mécanisme de la décote applicable aux patrimoines compris entre 1,3 million d’euros et 1,4 million d’euros est aussi conservé. Elle conduit à déduire du montant de l’impôt la somme égale à 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette imposable du patrimoine.

L’abattement légal de 30 % sur la résidence principale est maintenu, tandis que devrait rester admise la décote de 20 % sur les logements loués.

Les contribuables ayant leur domicile fiscal en France sont toujours imposés sur une base mondiale, qui comprend leurs biens immobiliers situés en France et à l’étranger (sauf à bénéficier du régime spécial des impatriés). Quant aux non-résidents, ils sont imposés à raison de leurs biens immobiliers en France.

Les exonérations d’ISF en faveur des biens professionnels, des bois et forêts, ainsi que de parts de groupements forestiers ou fonciers sont reprises, de même que les règles de plafonnement.

Quels biens immobiliers ?

L’IFI est assis sur les biens ou les droits immobiliers - immeubles bâtis, terrains, immeubles en cours de construction – appartenant au redevable ou aux membres de son foyer fiscal.

Les biens pris en crédit-bail ou en location-accession sont également imposables. En cas de démembrement de propriété, c’est en général l’usufruitier qui est imposable sur la valeur du bien en pleine propriété.

Lorsque les biens immobiliers sont détenus par des sociétés, les redevables sont imposés à raison des titres de ces sociétés pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles non affectés à l’activité professionnelle de la société ou du groupe auquel elle appartient.

Cette règle s’applique à toutes formes de sociétés (SA, SARL, SCI, SCPI, Sicav, etc…), cotées ou non cotées, françaises ou étrangères, et ce, quel que soit le nombre de structures interposées entre l’actif immobilier et le redevable de l’IFI. L’IFI touche aussi les droits détenus au travers des placements collectifs comme un FCP ou un OPCI.

Toutefois, lorsque la société a une activité opérationnelle, les titres détenus par le redevable ne sont pas à déclarer si le foyer fiscal détient moins de 10% du capital de la société.

Les placements boursiers

Sont également exclues de l’IFI, les participations détenues par le foyer fiscal :

  • de moins de 5 % des actions de SIIC (sociétés d‘investissement immobilier cotées),
  • de moins de 10 % des parts de FCP détenant moins de 20 % d’actifs immobiliers, ouverts à plus de 20 investisseurs.
    En pratique, cette règle conduit à exclure les placements boursiers des épargnants de l’assiette de l’IFI.

Immobilier et assurance-vie

Les contrats d’assurance-vie en unités de comptes investis dans l’immobilier - dont SCPI et OPCI - entrent dans l’IFI du souscripteur pour la fraction représentative des actifs immobiliers imposables. Il en va de même pour les contrats de capitalisation.

Les exonérations : quelques évolutions

Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle continuent d’être exonérés, dans les mêmes conditions que pour l’ISF. Ainsi, pour l’exploitant individuel ou l’associé d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu, il s’agit des biens ou droits portant sur les biens immobiliers affectés à l’activité principale du redevable, qu’elle soit industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Pour les dirigeants de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, on retrouve aussi les mêmes conditions relatives à la nature de l’activité de la société, et aux fonctions de direction. Aussi, leur participation au capital de la société doit être supérieure ou égale à 25 % des droits de vote, sauf si la valeur brute de leur participation excède 50 % de la valeur brute du patrimoine du redevable.

Les immeubles loués meublés peuvent bénéficier de l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels, notamment si les recettes annuelles de location dépassent 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Quelles sont les dettes déductibles ?

La loi liste les dettes déductibles suivantes :

  • dépenses d’acquisition, de réparation et d’entretien des biens imposables,
  • dépenses d’amélioration, (re)construction, agrandissement,
  • impositions dues à raison de ces biens (taxes foncières, taxes sur les locaux vacants, IFI). La taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu foncier ou BIC et les prélèvements sociaux ne sont pas déductibles.
    Les prêts in fine sont rendus partiellement déductibles par un calcul visant à les replacer dans les mêmes conditions qu’un prêt amortissable et tenant compte de la durée restant à courir.

Les prêts contractés auprès d’un membre du foyer fiscal ne sont pas déductibles ; les dettes contractées auprès d’une société contrôlée ou par une société interposée auprès du redevable ou d’un membre du groupe familial ne sont déductibles qu’à condition de démontrer le caractère normal du prêt.

Enfin, lorsque le patrimoine brut taxable dépasse 5 millions d’euros et que les dettes sont supérieures à 60 % de ce montant, la fraction des dettes dépassant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de son montant.

Comment optimiser son IFI 2018 ?

La sortie des actifs financiers du champ de l’impôt patrimonial a eu pour conséquence de supprimer la réduction ISF-PME. Toutefois, les investissements éligibles à l’ancienne réduction qui ont été effectués au plus tard le 31 décembre 2017 sont pris en compte une dernière fois sur l’IFI dû au titre de 2018.

En revanche, la réduction au titre des dons est maintenue. Les redevables peuvent donc diminuer leur cotisation d’IFI de 75 % de leurs versements à des organismes sans but lucratif, dans la limite de 50 000 euros par an.

Pour en savoir plus sur les modalités déclaratives, cliquez ici.