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Résidence secondaire : quelle fiscalité ?

13 juin
Résidence secondaire : quelle fiscalité ?
Fiscalité

il y a 4 mois

La fiscalité qui pèse sur les résidences secondaires est souvent moins favorable qu’en matière de résidence principale. Explications.

Que vous l’occupiez une semaine ou trois mois dans l’année, vous n’échapperez pas à la taxe d’habitation (sans pouvoir bénéficier des dégrèvements liés au revenu réservés aux résidences principales). Depuis la loi de Finances pour 2017, les maires de villes où l’offre de logements est inférieure à la demande peuvent majorer la taxe dans une fourchette de 5% à 60%, cette surtaxe étant applicable à la taxe d’habitation due au titre de 2017. Il est toutefois possible d’être exonéré de taxe d’habitation, notamment si la résidence secondaire est utilisée à titre professionnel ou détenue par des personnes résidant en maison de retraite.

L’écart fiscal entre la résidence principale et la résidence secondaire se creuse encore à l’occasion d’une cession. Lors de la vente d’une résidence principale détenue en direct, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (IR) et de prélèvements sociaux. Pour une résidence secondaire, la plus-value est soumise à l’IR au taux de 19% (plus 15,5% de prélèvements sociaux). Pour les besoins de l’IR, la plus-value est déterminée après application d’un abattement (6% par année de détention de la 6ème à la 21ème incluse, puis 4% la 22ème année), d’où une exonération d’IR acquise après 22 ans de détention. Le montant imposable aux prélèvements sociaux est également diminué d’un abattement, mais selon des modalités différentes (voir tableau ci-contre). Une taxe, établie selon un barème variant de 2% à 6% du montant imposable de la plus-value, s’applique également si la plus-value soumise à l’IR est supérieure à 50 000 euros.

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession (diminué des frais de cession) et le prix d’acquisition (augmenté des frais d’acquisition).

Certaines situations permettent au propriétaire qui cède sa résidence secondaire de bénéficier d’une exonération d’IR sur le montant de la plus-value ainsi réalisée. C’est notamment le cas si le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession qu’il remploie effectivement (dans un délai maximal de 2 ans) le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale.

Enfin, pour la détermination de l’actif imposable en matière d’ISF, l’abattement de 30% ne s’applique qu’à la valeur vénale de la résidence principale, et non à celle de la résidence secondaire. De la même manière, en matière de droits de succession, l’abattement de 20%, diminuant à certaines conditions la valeur vénale de la résidence principale du défunt, ne s’applique pas à la transmission d’une résidence secondaire.