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Bien utiliser le déficit foncier pour rénover un logement

18 déc
Bien utiliser le déficit foncier pour rénover un logement
Immobilier

Décembre 2013

Vous possédez un logement ancien destiné à la location mais des travaux de rénovation sont nécessaires.
S’ils constituent des charges importantes, ils peuvent aussi vous permettre de réaliser une économie d’impôt sur vos revenus. Comment ? Grâce au mécanisme du déficit foncier.

Si les revenus bruts fonciers sont inférieurs aux charges déductibles (travaux d’entretien, d’amélioration, frais de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance...), un déficit
foncier est constaté. Ces charges déductibles s’imputent sans limite sur le montant des loyers perçus.
En outre, “le propriétaire peut déduire de son revenu global annuel le déficit foncier, hors charges d’intérêt d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 euros”, indique Patricia Jolicard, avocat associé au département patrimoine du cabinet Fidal.
La fraction de ce déficit supérieure à 10 700 euros, ou correspondant aux intérêts d’emprunt (intérêts d’emprunt supérieurs aux revenus fonciers), n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il est donc possible de déduire de son revenu imposable jusqu’à 10 700 euros.
Par conséquent, plus le taux marginal d’imposition est élevé et plus l’avantage fiscal sera important.
Pour que cet avantage soit définitivement acquis, “le bien doit être loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global”, rappelle Patricia Jolicard. Pour générer un déficit foncier, il faut également opter pour le régime réel d’imposition.

Enfin, ce mécanisme relève du droit commun et ne subit pas le plafonnement des niches fiscales. L’économie réalisée peut se cumuler avec d’autres investissements qui sont soumis au plafonnement, comme un “Duflot” ou la souscription au capital de PME innovantes.

EXEMPLE

Une personne acquiert un bien dans lequel elle a effectué des travaux financés par emprunt bancaire avant de le louer.

  • Revenus fonciers bruts : 9 000 euros
  • Intérêts de l’emprunt : 11 000 euros
  • Travaux : 15 000 euros
  • Revenu imposable 2012 : 30 000 euros
  • Tranche marginale d’imposition : 45%

Le déficit foncier est de 17 000 euros (9 000 € de revenus fonciers - 11 000 € d’intérêts - 15 000 € de travaux).
Ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. L’excédent de 6 300 euros (4 300 + 2 000) reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le revenu imposable est désormais de 19 300 euros (30 000 - 10 700) et l’économie d’impôt sur le revenu est de 4 815 euros (10 700 x 45%).