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L’ajustement du marché se poursuit

01 juin
L'ajustement du marché se poursuit
Immobilier

Juin 2015

L’ajustement du marché à la baisse n’est pas achevé. Pour Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, la reprise pourrait intervenir en 2018.

Quel bilan dressez-vous de l’année 2014 ?

Dans l’ancien, 700 000 biens ont été vendus, un nombre élevé mais en baisse de 14% par rapport au pic de 2006 -2007. Le mouvement est plus marqué dans le neuf avec un recul des ventes de 4% sur un an (promoteur et maison individuelle). Comparé au même pic, le repli est de 32% pour le neuf commercialisé par les promoteurs et de 48% pour les maisons individuelles.
Cela s’est traduit par une baisse des mises en chantier de 11% sur un an, à 356 000 unités. Quant aux prix, sur un an, ils ont baissé de 2,2% dans l’ancien. Ils sont en recul dans le neuf de 0,5% et de 2% respectivement pour les appartements et les maisons.

Comment expliquez-vous ce marché à deux vitesses ?

Dans le neuf (promoteur), près de la moitié des acheteurs sont des investisseurs qui achètent pour louer.
Or, le dispositif “Duflot” (jugé trop contraignant) n’a pas réellement pris le relais du “Scellier”. Le durcissement de la fiscalité sur les plus-values a aussi rendu les investisseurs prudents. De plus, l’environnement économique dégradé en 2014 a exclu peu à peu les primo-accédants. En revanche, les secondo-accédants restent dynamiques dans l’ancien car ce sont souvent des ménages au revenu élevé qui acquièrent un bien comme valeur refuge ou pour préparer leur retraite.

L’année 2015 marquera-t-elle une continuité ?

L’ajustement graduel devrait se poursuivre. Dans l’ancien, 2015 ressemblera peu ou prou à 2014 avec des ventes et des prix en repli du même ordre. Les mesures de soutien au logement neuf (dispositif “Pinel”, encadrement des loyers assoupli, abattement sur les plus-values de cession de terrain à bâtir...) devraient mettre un terme à la baisse des ventes dans le neuf (promoteur) qui progresseraient de 5% cette année. Enfin, la baisse des taux d’intérêt à long terme, entraînant une baisse des taux de crédit habitat, se substitue plus ou moins à un recul des prix. C’est un facteur de soutien à la demande car cela génère un gain de pouvoir d’achat et facilite l’acquisition. Les taux de crédit pourraient toutefois se stabiliser sur les prochains trimestres.

À quel horizon estimez-vous la reprise ?

Sans mauvaise surprise sur les taux d’intérêt longs (à savoir une remontée plus rapide que prévu) et avec un ajustement des prix qui se poursuit au rythme actuel, un cycle de hausse pourrait intervenir en 2018. Le marché serait alors assaini, les prix attractifs et les ménages de nouveau solvables.


Olivier ÉLUÈRE
Économiste à Crédit Agricole SA