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Les intérêts d’une SCPI en démembrement de propriété

14 juin
Immobilier

il y a 5 mois

L’investissement en SCPI* peut être effectue en direct, 0 crédit, sur un support d’assurance-vie ou encore en démembrement de propriété. Jean-Marc Fayet, directeur des relations réseaux chez AMUNDI Immobilier, décrypte ce mode d’acquisition.

Il est possible de ne détenir sur la pierre-papier que des droits démembrés : l’usufruit ou la nue-propriété.

L’USUFRUIT OU LE DROIT AUX LOYERS

Détenir l’usufruit de parts de SCPI, c’est avoir le droit d’en percevoir les revenus locatifs. L’usufruitier peut être viager (il dure alors jusqu’au décès de l’usufruitier), ou être prévu pour une durée déterminée, en général de 10 ans. Selon Jean-Marc Fayet, “L’intérêt de ce mode de détention est double.
Portant sur de la pierre-papier, il permet d’accéder au rendement de l’immobilier sans avoir à gérer les contraintes de gestion inhérentes à l’immobilier direct. Les contraintes sont gérées par des professionnels moyennant des commissions de gestion. Ensuite, acheter le droit aux revenus futurs d’une SCPI est moins coûteux qu’une SCPI en pleine propriété qui comporterait un risque d’exposition du capital”
. Cet investissement peut être envisagé par un épargnant en quête de revenus complémentaires.

Le prix de l’usufruit est calculé d’après la valeur actualisée des flux futurs, c’est-à-dire les revenus immobiliers tels qu’ils sont projetés. Quant à son rendement, “il s’avère plus intéressant que celui affiché par les classes “actifs monétaires ou obligataires**”, indique Jean-Marc Fayet. Contrepartie de ce placement : le manque de liquidité. Pour sortir de ses parts, l’usufruitier devra lui-même trouver acquéreur. Le marché secondaire des parts de SCPI déjà grevé d’un démembrement est très restreint et trouver un acquéreur peut prendre du temps.

LA NUE-PROPRIETE : UN PLACEMENT A LONG TERME

Au contraire de l’usufruit, la nue-propriété de parts de SCPI est un investissement long terme. Le nu-propriétaire acquiert lui aussi des parts pour un montant moins élevé qu’en pleine propriété. “Or, à l’issue du démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans coût supplémentaire, et avec elle, le droit de percevoir les revenus. Mais comme tout pari sur l’avenir, le nu-propriétaire s’expose à un risque de dévaluation du bien immobilier détenu par la SCPI qu’il devra choisir avec soin”. Ce placement peut répondre aux attentes d’un investisseur qui dispose d’une épargne disponible et souhaite anticiper des besoins de revenus. Il ne paye pas d’impôt sur le revenu pour cet investissement pendant toute la durée du démembrement.

Par ailleurs, détenues en nue-propriété, les parts de SCPI sortent de l’assiette de l’ISF du nu-propriétaire, et ce, pour leur valeur en pleine propriété.

“Investissement peu liquide et non éligible à l’assurance vie, le démembrement de propriété constitue une opportunité de diversification patrimoniale, estime Jean-Marc Fayet.
Mais un accompagnement s’avère indispensable pour garantir l’adéquation entre les besoins patrimoniaux exprimés et la stratégie proposée”
.


*SCPI : société civile de placement immobilier.
** Source : Banque de France avril 2016