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Usufruitier et nu-propriétaire : quels droits et obligations ?

11 sep
Usufruitier et nu-propriétaire : quels droits et obligations ?
Immobilier

il y a 1 semaine

La grande majorité des démembrements de propriété résulte des successions. Comment s’organisent les rapports entre usufruitiers et nus-propriétaires ?

Gérer en « bon père de famille »

« L’usufruitier peut librement utiliser le bien, l’habiter ou le louer et en percevoir les loyers, explique Philippe Reynaud, Directeur adjoint de la Banque Privée au Crédit Agricole Charente-Maritime Deux-Sèvres. En revanche, il ne peut pas le vendre, ni le détruire : il doit préserver les droits du nu-propriétaire. De son côté, ce dernier détient un droit futur à la pleine propriété du bien qui sera reconstituée automatiquement dans ses mains au décès de l’usufruitier ». En contrepartie, l’usufruitier doit administrer le bien « en bon père de famille ». Il est tenu aux réparations d’entretien pour en assurer la bonne conservation, tandis que le gros œuvre est en principe à la charge du nu-propriétaire.

Prix de vente : quelle répartition en cas de partage ?

D’un commun accord, usufruitier et nu-propriétaire peuvent décider de céder le bien démembré, ce qui met fin au démembrement. Le Code civil prévoit que les parties doivent se partager le prix de vente au prorata de la valeur des droits de chacun. Ce partage peut être réalisé selon deux clés de répartition, dont le choix est laissé aux parties. La première repose sur le barème dit fiscal : la valeur de l’usufruit est fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un usufruitier âgé de 71 à 80 ans, la valeur de l’usufruit correspond à 30 % de la valeur totale du bien. « L’autre alternative, plus pertinente, retient une évaluation dite économique de l’usufruit, qui conduira souvent à majorer la valeur de celui-ci indique Philippe Reynaud. Elle est calculée sur le rendement potentiel du bien et la durée pendant laquelle l’usufruitier aurait perçu ses revenus s’il n’y avait pas eu vente ».

Bien entendu, usufruitier et nu-propriétaire peuvent s’accorder sur une autre option que le partage. Les fonds peuvent être réinvestis dans un nouveau bien, sur lequel le démembrement de propriété serait reporté. Les parties peuvent aussi instituer un quasi-usufruit sur le prix de la vente. Selon Philippe Reynaud « cette technique permet à l’usufruitier de disposer de ce prix comme un véritable propriétaire, sans l’accord du nu-propriétaire. Il peut alors réaliser les investissements qu’il souhaite ou consommer le capital, à condition de le restituer à la fin du quasi-usufruit ». Le nu-propriétaire n’a en effet plus de droit direct sur le bien mais simplement un droit de créance contre le quasi-usufruitier. Au décès du quasi-usufruitier, la créance de restitution du nu-propriétaire deviendra exigible. Elle viendra en diminution de l’actif de succession, et donc de l’assiette des droits de succession.

Etablir une convention

Qu’il s’agisse du remploi du prix de vente dans un bien démembré ou du quasi-usufruit, il peut être judicieux d’établir une convention par acte notarié, ou par acte sous seing privé enregistré à la recette des impôts. « Cette convention doit être conclue avant la vente du bien démembré, ou au plus tard incluse dans l’acte de vente. Sans écrit ayant date certaine, l’administration fiscale pourrait en effet s’en tenir au principe de la répartition du prix de vente, et, en cas de quasi-usufruit, contester la déduction de la créance de restitution au décès du quasi-usufruitier », conseille le banquier.
La convention aura également prévu la mise en place de garanties pour assurer le paiement de la créance de restitution à la fin du quasi-usufruit. Elle peut, si besoin, imposer une obligation de réinvestir les sommes dans un type de bien souhaité par les parties ou encore déterminer le mode d’indexation de la créance.

Attention à l’IFI

« Des changements sont à relever au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), signale Philippe Reynaud ». Jusqu’en 2017, l’usufruitier éligible à l’ISF déclarait le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété et acquittait l’impôt. Depuis 2018, l’usufruitier et le nu-propriétaire déclarent la valeur respective de leurs droits sur le bien immobilier, du moins en cas d’héritage. La mesure concerne bien tous les héritiers qui ont recueilli la nue-propriété, quelle que soit la date du décès. La valeur respective de leurs droits est calculée par application du barème fiscal fonction de l’âge de l’usufruitier au premier janvier de l’année, date du fait générateur de l’IFI.

En revanche, le parent usufruitier continue à déclarer seul, la valeur du bien en pleine propriété s’il a recueilli cet usufruit en vertu d’un testament ou d’une donation au dernier vivant, ou bien s’il a reçu l’usufruit par donation, du vivant de son époux(se). Quant aux parents qui ont donné de leur vivant la nue-propriété de biens à leur(s) enfant(s), ils continuent à en déclarer la valeur en pleine propriété dans leur patrimoine, comme c’était déjà le cas avec l’ISF. « Veufs(ves) et nu(s)-propriétaire(s) doivent désormais intégrer ces règles de calcul, avec leurs incidences ».

Origine du démembrementIFI 2018ISF 2017
Usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du code civil) Imposition répartie Imposition de l’usufruitier
Usufruit conventionnel du conjoint survivant transmis par testament ou donation au dernier vivant Imposition de l’usufruitier Imposition de l’usufruitier (sauf si le décès est antérieur au 01/07/2002)
Donation aux enfants de la nue-propriété ou de l’usufruit du bien, du vivant des parents Imposition de l’usufruitier ou des usufruitiers Imposition de l’usufruitier ou des usufruitiers

Démembrement et SCI

Lorsque le bien immobilier est détenu à travers une société civile, le démembrement peut se reporter sur les parts sociales. Les immeubles sont acquis par la société civile ou apportés par les associés personnes physiques, qui détiennent des parts du capital social. Ces parts peuvent être détenues en pleine propriété, ou en propriété démembrée.

« S’agissant d’une société, les statuts vont désigner le ou les gérants. Il s’agira le plus souvent du parent usufruitier, qui, en pratique, jouit du bien immobilier ou en gère la location, l’entretien etc... Les statuts peuvent lui donner des droits plus ou moins étendus dans sa mission de gestion », explique Philippe Reynaud.

En tant qu’associés, les nus-propriétaires ont le droit voter aux assemblées générales extraordinaires, où se prennent notamment les décisions qui engagent fondamentalement l’entreprise et affectent la substance même de droits sociaux : augmentation ou réduction de capital, modification de l’objet social, etc…
L’usufruitier, quant à lui, a le droit de vote aux assemblées ordinaires, sur les sujets de gestion courante, et notamment pour les décisions qui concernent l’affectation des bénéfices. C’est aussi à lui que reviennent les dividendes, sur lesquels il paie l’impôt sur les revenus afférent : prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sauf option globale pour l’imposition au barème progressif en N+1 (qui permet de bénéficier de l’abattement de 40 %, de la déductibilité des droits de garde et de la CSG).