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Vous louez un bien immobilier ? Quels sont les impacts de la loi ALUR ?

25 juin
Immobilier

Juin 2014

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a été définitivement promulguée et publiée le 26 mars 2014.

Parmi les nombreuses mesures législatives de cette loi, nous nous intéresserons ici à celles relatives aux relations entre propriétaire bailleur et locataire.

La loi ALUR s’applique progressivement au rythme des publications des différents décrets. En matière de location nue, certaines mesures sont applicables aux baux en cours alors que d’autres le sont pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014.La mise en œuvre d’un certain nombre de mesures est encore suspendue à la publication d’un décret.

Modifications concernant les baux en cours et à venir

Des contraintes de temps à respecter

Si le bailleur a prévu dans le bail une revalorisation du montant du loyer, il devra appliquer cette revalorisation dans l’année, sans quoi il sera réputé y avoir renoncé.

Le propriétaire doit désormais communiquer à son locataire un décompte par nature des charges locatives et, pour un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires.

En matière de prescription, si le propriétaire n’a pas récupéré l’ensemble des charges normalement dues par le locataire, le délai pour demander ce remboursement est réduit de 5 à 3 ans. S’il a omis cette régularisation au 31 décembre de l’année suivant son exigibilité, le locataire pourra alors demander un étalement de paiement sur 12 mois.

Informer son locataire des travaux

Si le propriétaire effectue des travaux dans le logement loué, il doit informer le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux. Le locataire peut demander une diminution de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Baux conclus depuis le 27 mars 2014

Les rapports entre bailleurs et locataires sont mieux encadrés avec une protection accrue des locataires lors de leur départ.
En matière de préavis de départ, les situations dans lesquelles le locataire peut se prévaloir d’un délai de préavis réduit à 1 mois contre 3 mois sont élargies aux cas suivants :

  • Location dans une zone dite « tendue » (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants)
  • Raisons de santé justifiant un changement de domicile
  • Obtention d’un logement social
  • Bénéfice de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH)

Par ailleurs, lors du départ du locataire, la restitution du dépôt de garantie devra être réalisée dans un délai d’un mois (si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée). A défaut, le propriétaire sera redevable d’une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Mesures législatives soumises à publication d’un décret à venir

Formalisme du bail et répartition des frais

Le propriétaire sera désormais tenu à la signature d’un bail et d’un état des lieux types. Le dossier de diagnostic technique obligatoirement annexé au bail sera plus complet que par le passé.

Certains frais devront être répartis pour moitié entre propriétaire et locataire : frais de visite (réellement effectuée), frais de constitution du dossier locataire et de rédaction du bail et de l’état des lieux.

Les autres frais relatifs à la location restent à la charge du bailleur mais ils devraient néanmoins être plafonnés par décret.

Des loyers encadrés et une assurance universelle

Sujet plus délicat, celui de l’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues ». Le préfet fixera chaque année un loyer médian par mètre carré et les loyers seront plafonnés à 120 % de ce loyer de référence. Le propriétaire aura néanmoins la faculté d’appliquer un complément de loyer s’il justifie d’une localisation ou d’un niveau de confort particulier.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) permettant de s’assurer contre le risque d’impayé du loyer devrait être mise en place en 2016. Cette assurance gratuite et non obligatoire couvrira le loyer de référence établi par décret. Une assurance privée pourra toujours venir en complément de la GUL.