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Mettre à disposition un bien gratuitement grâce au commodat

20 mar
Mettre à disposition un bien gratuitement grâce au commodat
Quotidien

il y a 3 mois

Ce type de contrat permet de prêter un logement à votre enfant ou une parcelle de terre à un exploitant sans répercussion fiscale et patrimoniale.

Le commodat, ou prêt à usage, se définit comme « un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le pre-neur de la rendre après s’en être servi (article 1875 du Code civil) ». C’est l’obligation de restitution en l’état initial qui le distingue du prêt à consomma-tion. De même, « la principale différence avec un bail est sa gratuité, indique Géraldine Sarrazin, expert juridique et fiscal au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne. Il faut d’ailleurs être très vigilant sur ce point pour éviter toute re-qualification en fermage dans le cas d’un commodat agricole, par exemple. »

Quant aux biens pouvant en faire l’objet, « l’article 1878 du Code civil dispose que tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut-être l’objet de cette convention ». Le commodat ne porte pas sur des biens consomptibles mais sur des biens meubles et immeubles comme une voiture, un logement, un bateau, un magasin ou encore une parcelle de terre agricole. Dans ce cas, le propriétaire foncier la met temporairement à disposition d’un agriculteur. Ainsi, ce prêt ne relève pas d’un bail rural, plus contraignant pour le propriétaire, le terrain est entretenu, ne tombe pas en friche, et l’agriculteur dispose d’une exploitation plus grande.

Le recours au commodat est très simple. Le contrat peut être conclut oralement ou par écrit. Afin d’éviter toute interprétation de la loi, Géraldine Sarrazin conseille « d’établir un écrit précisant les conditions du prêt (type de bien, du-rée…) auprès d’un notaire même si le formalisme ne l’oblige pas, afin de ne pas le confondre avec un autre contrat ». Quant à savoir s’il faut le faire authentique ou non, libre à chacun de choisir. Mais si la première solution est retenue, l’acte doit être enregistré pour qu’il ait date certaine.

Le contrat s’achève à l’expiration du terme convenu. Le bien doit alors être restitué. En revanche, sans durée de prêt définie, le préteur est en droit de le récupérer à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable fixé à l’appréciation du juge. A noter toutefois que, selon l’article 1889 du Code civil, « s’il survient au prêteur un besoin pesant et imprévu de sa chose, le juge peut, selon les circonstances, obliger l’emprunteur à la rende ».

En termes d’obligations, l’emprunteur supporte les frais d’usage, de conservation et d’entretien du bien. A ce titre, « il peut être utile de souscrire une assurance », recommande Géraldine Sarrazin. Le prêteur s’acquitte des différentes taxes et des dépenses extraordinaires, comme la pose de tuiles à la suite d’une tempête, qui permettent la préservation du bien.

Fiscalement, le commodat ne procure pas d’intérêt particulier. Toutefois, si le prêt à usage porte sur un bien immobilier, et si l’Impôt sur la fortune immobilière est supporté par le prêteur, « une décote de la valeur vénale du bien peut être tolérée par l’administration qui considère que le propriétaire est privé de l’usage de son bien », souligne Géraldine Sarrazin. De même, le prêt à usage ne transfère pas de droit patrimonial ni sur le bien prêté ni sur ses fruits et revenus. Et en cas de décès, sauf disposition particulière mentionnée au contrat, le commodat se transmet aux héritiers, tant du prêteur que de l’emprunteur. Enfin, pour protéger son « compagnon », il peut être utile pour un concubin propriétaire de mettre en place un prêt à usage. A son décès, le concubin pourra rester dans la maison sans modification de la succession et en évitant le paiement de droits.

Le commodat est donc une solution souple qui permet de rendre service dans un cadre juridique sécurisé.