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Vente d’un bien immobilier : la part du fisc

21 mar
Vente d'un bien immobilier : la part du fisc
FISCALITE

Mars 2013

L’imposition des plus-values réalisées lors d’une vente immobilière a subi de nombreux changements au cours de ces dernières années. Ces changements sont peu favorables aux propriétaires. Seules les cessions concernant la résidence principale (dépendances comprises) au moment de la vente, quel que soit le montant de la plus-value réalisée, ne sont pas concernées par ce système de taxation. Voici les grandes lignes en vigueur depuis janvier 2013.

Une imposition sur le bénéfice

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (résidence secondaire ou investissement locatif) est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient de ce bien. Le prix de revient est calculé à partir de votre prix d’achat (ou du prix auquel vous avez reçu le bien, par succession ou donation), auquel vous ajoutez les frais de notaire ou la commission de l’agence, les frais de diagnostics obligatoires, de levée d’hypothèque ou les dépenses pour travaux réalisés ou installation de certains équipements mobiliers (cuisine aménagée par exemple). Si vous avez égaré les justificatifs, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat pour frais et un autre de 15 % pour travaux, mais ce dernier forfait ne s’applique que si vous possédez le bien depuis plus de cinq ans.
La plus-value nette est imposée à hauteur de 34,5% (taxe de 19% + 15,50% de prélèvements sociaux). Il existe toutefois un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année : 2 % entre la 6e et la 17e année, 4 % entre la 18e et la 24e année, 8 % entre la 24e et la 30e année. Ce qui veut dire que la plus-value réalisée sur un bien que vous possédez depuis plus de 30 ans est exonérée.
Attention : depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire dont le montant est progressif, s’applique dès lors que le montant de la plus-value est supérieur à 50 000€. Cette surtaxe s’échelonne entre 2% et 6%, soit une imposition pouvant aller jusqu’à 40,5%. Elle ne concerne pas, pour le moment, les terrains à bâtir.

Prélèvement à la source

La plus-value est calculée par votre notaire, qui doit prélever sur le prix de vente le montant de l’impôt à payer. C’est également lui qui rédige la déclaration et vous la fait signer en même temps que la vente. Il versera lui-même l’impôt à l’administration fiscale par prélèvement « à la source » sur le prix de vente.

Les cas d’exonération

Vous pouvez, dans certaines situations, ne pas être redevable d’impôt sur la plus-value : tout dépend en fait du type de bien cédé, du montant de la plus-value ou encore de la situation particulière du vendeur.
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire ou un bien locatif vacant, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à condition que le prix de vente du logement soit réinvesti, dans un délai de 2 ans, dans l’acquisition ou la construction de leur résidence principale. Autre cas d’exonération de la plus-value : lorsque la valeur du bien vendu n’excède pas 15 000 €. Il en va de même pour les personnes âgées ou handicapées qui quittent leur logement pour s’installer dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé : elles sont exonérées de la taxation sur les plus-values si la vente de leur résidence principale intervient moins de deux ans après leur départ. Elles doivent toutefois ne pas avoir pas été redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (voir article sur ce thème) l’avant-dernière année précédant celle de la vente et avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un certain plafond.
La plus-value résultant d’une expropriation est elle aussi totalement exonérée d’impôt, si l’expropriation a lieu pour cause d’utilité publique ou si le bien mis en vente est exposé à un risque naturel majeur.

En savoir plus

- droit-finances.commentcamarche.net - augmentation de l’impôt sur les plus values immobilieres
- www.notaires.paris-idf.fr - vente plus value immobiliere


© Uni éditions – MIG – mars 2013