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Blog / LOGEMENT

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Fixer un loyer en toute légalité

27 mai
LOGEMENT

Mai 2009

À l’entrée dans les lieux d’un locataire, le bailleur détermine librement le montant du loyer qu’il va demander.

En revanche, l’évolution de celui-ci en cours de bail est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989.

Un premier loyer librement fixé

Depuis le 1er août 1997, le bailleur fixe comme il l’entend le montant du loyer qu’il va demander à l’occasion de la première mise en location ou de la relocation d’un bien.

Attention, les propriétaires qui ont opté pour des dispositifs d’investissements locatifs (Besson, Borloo, Robien, etc.) ne bénéficient pas de cette liberté.

En contrepartie d’avantages fiscaux, ils se sont en effet engagés à respecter des plafonds de loyers. Ceux-ci sont fixés annuellement par une instruction fiscale (pour 2007 : BOI n° 5 D-1-07 du 08.02.07, consultable sur www.legifrance.gouv.fr).

Une révision annuelle plafonnée

Une fois le locataire en place, son loyer peut être augmenté une fois par an. Et ce, que le bailleur ait ou non opté pour un régime fiscal spécifique.
Jusqu’à présent, l’augmentation du loyer ne pouvait excéder l’évolution de l’indice IRL (indice de révision des loyers), établi trimestriellement par l’Insee.
Depuis le 10 février 2008, l’IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Les modalités de calcul de cet indice sont fixées par la loi du 8 février 2008 (JO du 9.2.2008).

Ce nouvel indice de référence des loyers (dont la composition change, mais pas le nom) s’appliquera aux nouveaux contrats de location qui prennent effet à compter du 10 février 2008, mais aussi aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de faire un avenant au bail.

Une revalorisation triennale très encadrée

À l’échéance du bail - tous les trois ans lorsque le bailleur est un particulier - le propriétaire peut réévaluer un loyer « manifestement sous-évalué ».
Il doit alors, six mois avant l’échéance du bail, proposer au locataire la signature d’un nouveau contrat assorti d’un nouveau loyer.
L’augmentation de celui-ci doit être justifiée à l’aide de références de loyers (trois dans les agglomérations de moins d’un million d’habitants, six dans les autres) pour des logements comparables dans le même quartier.
Si elle est acceptée, la hausse s’applique progressivement : par 1/3 lorsqu’elle est inférieure ou égale à 10 %, et par 1/6 si elle excède 10 %.

Les locations de la région parisienne bénéficient d’un régime dérogatoire : la hausse applicable est limitée à la moitié de ce qu’elle aurait dû être.

Par exemple, un appartement parisien antérieurement loué à 1.000 € mensuels et réévalué à 1.500 € verra sa majoration de loyer plafonnée à 250 €.

En savoir plus sur le web :
Retrouvez plus d’informations et de conseils sur www.heureuxproprietaire.com

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© Marie Mischler Uni-Editions - mai 2009