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Blog / LOGEMENT

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Gagner de l’espace avec une extension dans le jardin

23 mar
LOGEMENT

Mars 2012

Empiéter sur le jardin pour ajouter une nouvelle pièce à la maison peut résoudre les problèmes de place et apporter de la plus-value à votre bien, à condition de respecter les démarches administratives et techniques.

Règles et contraintes administratives

Avant d’envisager un agrandissement, vous devrez calculer le coefficient d’occupation du sol (COS) après ajout de l’extension. Pour chaque parcelle de terrain, il existe en effet un coefficient fourni par l’administration (mairie, DDE) permettant de définir sa surface constructible. Vous pouvez l’obtenir sur le plan local d’urbanisme (PLU) de votre mairie si vous ne le connaissez pas.
Si, après ajout de l’extension, le COS dépasse la limite autorisée sur votre parcelle de terrain, vous pouvez abandonner toute idée de nouvelle construction ou revoir vos ambitions à la baisse pour rester dans la limite du coefficient.
Attention, depuis le 1er mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable ont changé. Les SHOB1 (surface hors œuvre brute) et SHON2 (surface hors œuvre nette) qui étaient utilisées sont remplacées par la notion de surface de plancher. Elle concerne les constructions closes et couvertes d’une hauteur supérieure à 1,80 m et est désormais calculée uniquement à partir du nu intérieur des façades pour ne pas pénaliser les efforts d’isolation par l’intérieur ou l’extérieur des bâtiments.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 20123, toutes les extensions de moins de 40 m2 de surface de plancher nécessitent uniquement une déclaration préalable de travaux, contre 20 m2 auparavant.
A noter que les agrandissements de moins de 2 m² et d’une hauteur inférieure à 1,50 m ne nécessitent aucune formalité administrative. Au-delà de 40 m², vous devrez obtenir un permis de construire auprès de votre mairie. Le recours à un architecte est cependant obligatoire si l’extension porte la surface totale au-delà de 170 m2.
Pour une nouvelle construction qui n’est pas une extension, par exemple un abri de jardin au milieu d’un verger, la limite autorisée pour une déclaration reste de 20 m2.
Enfin, n’oubliez pas que vous devez respecter les distances entre votre maison et celle des voisins selon les règles définies dans le PLU. De plus, votre agrandissement ne doit pas couper l’accès à la voie publique à l’un de vos voisins.

Sonder le sol pour établir la faisabilité du projet

Dans la plupart des cas, une étude du sol est également conseillée afin de vérifier que le terrain peut accueillir une construction supplémentaire. Un terrain argileux, par exemple, supportera plus difficilement un poids supplémentaire. Bien que coûteuse, cette démarche permet d’éviter les mauvaises surprises. Les données recueillies vous permettront en outre de prévoir des fondations appropriées et de choisir les matériaux les plus adaptés à l’extension en fonction du poids supporté.

Projet de loi : 30% de constructions en plus

Le 29 janvier dernier, le président de la République a annoncé la mise en place d’une nouvelle loi en faveur du logement qui devrait permettre de construire 30% de plus, indépendamment du coefficient d’occupation des sols (COS). En d’autres termes, une fois la loi votée par l’Assemblée, vous pourrez en théorie ajouter une extension à votre maison dont la taille sera celle du COS augmentée de 30%. L’application de cette mesure ne sera toutefois pas automatique : chaque commune pourra en effet décider de s’opposer ou non à cette loi.

1 La surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) d’une construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau de construction (article R.112-2 du Code de l’urbanisme).

2 La surface de plancher hors œuvre nette (SHON) d’une construction est égale à la surface hors œuvre brute après déduction de certains éléments relatifs aux combles et sous-sols, aux toitures terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, (article R.112-2 du Code de l’urbanisme).

3 Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes

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© Uni-éditions- Mars 2012 -Marie Varandat