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Blog / LOGEMENT

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Une SCI, pour quoi faire ?

02 juin
LOGEMENT

Juin 2009

La constitution d’une SCI (société civile immobilière) n’est pas seulement l’apanage des « grosses » fortunes ayant un important patrimoine à transmettre.

Ce montage se révèle aussi judicieux lorsqu’on souhaite acheter un logement à deux... sans être passés devant monsieur le Maire.

Protéger son concubin

Le survivant d’un couple marié, et, depuis peu, d’un couple « pacsé », a la possibilité de demeurer dans ce qui fut la résidence principale du couple après le décès de son conjoint ou compagnon.

Une « sécurité » dont vous ne bénéficiez pas si vous vivez en concubinage.

Dans ce cas, si vous achetez ensemble un logement et que vous ne prenez pas de dispositions particulières, vous possédez le bien en indivision.

En cas de décès de votre concubin, vous continuerez à être en indivision... avec ses héritiers. Une situation à la fois instable, puisque n’importe quel indivisaire (membre de l’indivision) peut contraindre les autres à vendre le bien et... inconfortable lorsque les héritiers sont des enfants d’un premier lit, pas forcément indulgents vis-à-vis de la nouvelle compagne de papa !

Certes, chacun des concubins peut léguer à l’autre par testament sa quote-part dans l’indivision, mais ce legs est taxé à 60 %.

Pour éviter ces écueils, la constitution d’une SCI est opportune, surtout si elle est associée à un « démembrement croisé d’usufruit ».

Le démembrement croisé : complexe mais efficace

Lorsque vous créez une SCI pour acheter un logement à deux, vous ne détenez pas une partie « palpable » de ce bien, mais des parts de la société.

Celles-ci peuvent être démembrées, c’est-à-dire divisées en usufruit et en nue-propriété.

En optant pour la technique du « démembrement croisé », chaque concubin conserve la nue-propriété de ses parts mais en donne l’usufruit à l’autre. Une donation taxée à 60 %, mais sur la seule valeur de l’usufruit, qui bénéficie en plus d’une décote inversement proportionnelle à l’âge du donateur.

Au décès de l’un des concubins, la nue-propriété de ses parts revient à ses héritiers, alors que le survivant récupère, sans payer de droits de succession, l’usufruit des parts qu’il lui avait données.

Il détient alors 100 % des parts en usufruit.

Il peut à priori continuer de vivre dans le bien en toute quiétude, surtout si les statuts ont été rédigés en ce sens.

Des statuts sur mesure

Comme toute société, une SCI dispose de statuts. Le législateur vous laisse une grande liberté pour les rédiger, ce qui vous permet de les affiner en fonction de l’objectif visé.

Lorsqu’il s’agit de protéger son compagnon ou sa compagne, il peut par exemple être judicieux de prévoir que la gérance ne pourra être assurée que par un des deux membres fondateurs, et que seuls les usufruitiers auront le droit de voter...

En savoir plus sur le web :
Retrouvez plus d’informations et de conseils sur www.heureuxproprietaire.com

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© Marie Mischler Uni-Editions - Juin 2009