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Blog / LOGEMENT

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Zoom sur le droit de préemption urbain

28 juil
LOGEMENT

Juillet 2011

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune où à un organisme délégataire (communauté de communes, établissement public d’aménagement) d’acquérir un bien immobilier situé sur son territoire avant tout acheteur privé. Son application est donc susceptible de compromettre un projet de vente.

Les limites du DPU

Bien que rarement exercé, le DPU s’applique dès qu’un propriétaire a trouvé un acquéreur potentiel, selon les règles fixées par le Code de l’Urbanisme (articles L 211-1 à 211-7). En pratique, seule une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) peut utiliser le DPU. Il suffit donc de consulter le PLU ou le POS pour savoir si le bien est ou non situé dans le périmètre du DPU. La commune ne peut exercer ce droit que pour conduire des opérations d’intérêt général : mise en œuvre d’une politique de l’habitat, accueil d’activités économiques, sauvegarde du patrimoine, etc. Etant lié au PLU ou au POS, le DPU n’a pas de limitation de durée. Son périmètre peut cependant être modifié en application de nouveaux règlements d’urbanisme.

Les obligations du propriétaire

Lors de la vente d’un bien immobilier, son propriétaire est tenu d’adresser aux services municipaux une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), ce qu’il fait généralement par l’intermédiaire de son notaire. Ce document indique l’état civil et la situation du propriétaire, la désignation et l’usage du bien vendu, les modalités de cession (prix de vente, paiement…), ainsi que le nom et l’adresse de l’acquéreur. Il doit être envoyé en quatre exemplaires, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si cette déclaration n’a pas été faite, le tribunal administratif pourra faire annuler la vente pendant un délai de cinq ans.

L’application du DPU

A réception de la DIA, la mairie peut décider de ne pas acheter. Elle concrétise ce choix par envoi d’une lettre au propriétaire ou en ne donnant pas de réponse dans un délai de deux mois. A l’inverse, lorsque le conseil municipal décide d’acheter le bien, deux cas sont envisageables. S’il y a accord sur le prix, la vente peut se réaliser. En cas de désaccord, le propriétaire peut saisir le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance pour une fixation judiciaire du prix. Une fois le prix fixé, les parties ont deux mois pour se rétracter, auquel cas le propriétaire doit renoncer à la vente. Si personne ne se manifeste durant ce délai, la transaction suit son cours.

Le DPU renforcé

Le DPU s’applique à divers types de biens (logements, immeubles, terrains…), à l’exclusion en particulier des constructions achevées depuis moins de 10 ans, à moins que le conseil municipal n’exerce le DPU dit « renforcé ». Dans ce cas, la commune fixe le prix du bien en fonction du prix du marché, avec l’aval du Service des Domaines. S’il y désaccord sur ce montant avec le propriétaire, la commune pourra faire fixer le prix en recourant au tribunal de grande instance.

Plus d’infos :


Delphine Goater – Uni-éditions – juillet 2011