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Améliorer le fonctionnement des copropriétés à travers la loi « Habitat dégradé »
21/08/2024 - 5 min de lecture
Rubrique : Assurance
tout un mag pour vous
Publiée au Journal officiel le 10 avril 2024, la loi du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, dite plus simplement loi « Habitat dégradé », prend à bras-le-corps le sujet du logement indigne.
D’après les chiffres du gouvernement, on compte en effet près d’1,5 million de logements dégradés en France.
Le premier axe de la loi « Habitat dégradé » consiste à anticiper la dégradation des immeubles, en particulier ceux qui se situent en copropriété. Pour ce faire, la loi étend la liste des travaux pouvait s’intégrer dans une opération de restauration immobilière (ORI). Pour rappel, une ORI vise à remettre en état, améliorer, rénover (y compris énergétiquement), réhabiliter ou démolir un bâti dans le but de garantir la salubrité de l’immeuble concerné et la sécurité des personnes.
Le texte instaure également une nouvelle procédure d’expropriation, qui vise les « immeubles indignes à titre remédiable ». L’objectif est de rénover – plutôt que démolir – les immeubles dont l’état est jugé critique mais pouvant être encore sauvés.
Le permis de louer est renforcé. Dans certaines communes, une demande d'autorisation préalable de mise en location de logement doit être déposée auprès de la mairie ou de l’intercommunalité. Dorénavant, l’instauration d’un permis de louer devient possible même en l'absence de programme local de l'habitat. Les pouvoirs du maire sont également renforcés, à travers la possibilité pour ce dernier de :
• Faire visiter le logement
• Infliger des amendes en cas de mises en location sans obtention préalable du permis de louer
• Faire réaliser des travaux d’office
• Faire démolir les bâtiments non conformes aux règles d’urbanisme et/ou présentant des risques pour la sécurité ou la santé de leurs habitants.
Avec la loi « Habitat indigne », les propriétaires ont l’obligation d’assurer le relogement définitif des occupants dès lors qu’ils n’ont pas réalisé les travaux prescrits dans un arrêté de péril ou d'insalubrité dans les 3 ans.
Afin de simplifier le financement des opérations de réhabilitation, la loi instaure la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de souscrire un prêt global collectif. Pour mettre en place ce type de financement, il est impératif de recueillir l’unanimité en assemblée générale (ou la majorité dans certains cas).
Un copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt collectif. Il doit cependant remplir deux conditions :
• D’une part, il doit motiver son refus auprès du syndic de copropriété dans les 2 mois qui suivent l’envoi du procès-verbal d’assemblée générale.
• D’autre part, il doit verser sa quote-part de travaux dans les 6 mois après la notification de ce procès-verbal.
Un soutien en nature, via des moyens d’ingénierie, ou financier peut être apporté par divers organismes tels que l’Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) ou l’association Foncière Logement.
Toujours sur le plan financier, la loi prévoit l’insaisissabilité des comptes bancaires de copropriétés en redressement, afin de sécuriser le traitement des copropriétés dégradées.
Enfin, la loi « Habitat dégradé » améliore l’information qui est portée à la connaissance des copropriétaires, avec plusieurs mesures phares :
• L’obligation d’informer les occupants et propriétaires d’un immeuble lorsque celui-ci est touché par une procédure de lutte contre l’habitat indigne
• La possibilité de transmettre de façon dématérialisée les courriers de notification ou de mise en demeure
• L’obligation de convoquer une assemblée générale au maximum dans les 2 mois lorsqu’une résiliation du contrat de syndic est émise par le conseil syndical.
À noter également que plusieurs dispositions visent à lutter contre les marchands de sommeil : renforcement des sanctions pénales, confiscation possible des biens concernés pour en faire des logements…