Réduction, abattement d’impôt, déficit foncier : pour quel dispositif de défiscalisation immobilière opter ?

18/10/2019 - 3 min de lecture

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Réduction, abattement d’impôt, déficit foncier : pour quel dispositif de défiscalisation immobilière opter ?

C'est avant le 31 décembre qu'il faut agir pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu de l'année suivante. À vous de trouver la meilleure option de déductions fiscales selon votre profil.

Un investissement immobilier peut vous permettre d’allier allégement d’impôt avec la constitution de revenus en vue de la retraite et d’un capital à transmettre. Les pistes d’incitation fiscale à explorer objectif par objectif.

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VOUS SOUHAITEZ BÉNÉFICIER D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT

Certains investissements immobiliers dans le neuf ou dans l’ancien à rénover ouvrent droit à une réduction d’impôt proportionnelle au prix du bien ou aux travaux réalisés.

En contrepartie, vous devez respecter un certain nombre de contraintes :

réaliser d’importants travaux : dispositif Denormandie, loi Malraux…,
pratiquer des loyers minorés par rapport aux prix du marché : régime Pinel, Denormandie…
louer à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds : loi Pinel, Denormandie…,
louer pendant une durée minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans suivant les dispositifs : loi Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard…

VOUS CHERCHEZ À GÉNÉRER UN DÉFICIT FONCIER

Si vous louez un logement non meublé (location vide), opter pour le « régime réel » vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes les charges liées à votre location (intérêts d’emprunt, prime d’assurance, charges de copropriété).

Si vos dépenses dépassent vos recettes, vous générez un déficit foncier. Celui-ci diminuera votre revenu global taxable, c'est-à-dire vos autres revenus, dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers.

BON À SAVOIR

Le système du déficit foncier est cumulable avec les dispositifs Pinel, Denormandie et Cosse.

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VOUS DÉSIREZ PROFITER D’ABATTEMENTS SUR VOS REVENUS FONCIERS

Vous n’envisagez pas d’entreprendre de grosses dépenses déductibles de vos revenus via le « régime réel » ? Si vous êtes malgré tout désireux d’alléger votre impôt vous pouvez vous tourner vers des options vous offrant des abattements forfaitaires. Vous minorez ainsi de 15 à 85% vos revenus taxables.

- Abattement de 15 à 85% sur vos revenus fonciers pour un investissement en loi Cosse ancien : en contrepartie vous devez vous engager à louer 6 ans (9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah), à des loyers minorés et à des personnes aux ressources modestes ou très modestes.

- Abattement de 30% sur les loyers de vos locations vides déclarés en « micro-foncier » : option ouverte si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros.

- Abattement de 50% pour les loyers de vos locations meublées déclarés au micro-bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : régime applicable jusqu’à 70 000 euros de recettes par an. L’abattement passe à 71% pour les meublés de tourisme classés (plafond de 170 000 euros).

VOUS VOULEZ AMORTIR VOTRE BIEN

Lorsque vous louez un logement meublé, vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Si vous optez pour le « régime réel » vos charges pour ces biens sont déductibles de vos BIC, les déficits étant reportables le cas échéant sur les BIC des années suivantes.

Outre la déduction de vos charges locatives, vous profitez d’un d’amortissement fiscalement avantageux.

Ce mécanisme vous permet de déduire de vos loyers une partie du prix de votre investissement. Ainsi, vous minorez votre base taxable et diminuez voire annulez vos impôts pour de longues années.

BON À SAVOIR

Les anciens systèmes d’amortissement attachés aux dispositifs de défiscalisation favorisant l'investissement locatif (lois Périssol, Robien, Besson et Borloo neuf) ont été supprimés ces dernières années au profit de mécanismes de réduction d’impôt sur le revenu (lois Scellier, Duflot, Pinel…).

Article à caractère informatif et publicitaire.

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