Achat en SCI : quels impacts fiscaux et successoraux ?
07/05/2025 - 3 min de lecture
Rubrique : Fiscalité
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Achat en SCI : quels impacts fiscaux et successoraux ?
Acheter un bien immobilier à travers une SCI offre de nombreux atouts patrimoniaux. La SCI permet, entre autres, d’éviter les contraintes de l’indivision en cas de succession, mais aussi de transmettre un patrimoine dans des conditions fiscales plus attractives. Pour vous aider à y voir plus clair, revenons sur les impacts fiscaux et successoraux d’un achat immobilier en SCI.
Rappel : en quoi consiste un achat immobilier en SCI ?
Un achat immobilier en SCI (Société Civile Immobilière) consiste à acquérir un ou plusieurs biens par l'intermédiaire d'une structure juridique, dont les parts sociales sont réparties entre les associés.
Dans ce cas de figure, c’est la SCI qui devient propriétaire du bien, tandis que chaque associé possède des parts proportionnelles à son apport.
Cette configuration permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine à plusieurs. La SCI facilite la transmission aux héritiers et évite notamment les contraintes de l'indivision.
Elle convient tout particulièrement aux projets familiaux ou aux investissements locatifs.
Les avantages fiscaux de l’achat immobilier en SCI
Le choix entre deux régimes fiscaux : l’IR ou l’IS
En investissant dans un ou plusieurs biens en SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans une SCI à l’IR, les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés, proportionnellement à leur part. Si la SCI loue un bien nu, le déficit foncier permet de réduire les revenus imposables des associés. De plus, lors de la vente du bien, les plus-values bénéficient d'abattements pour durée de détention (qui permettent de réduire ou de supprimer la fiscalité après 22 ans).
Dans une SCI à l'IS, la société est imposée sur ses bénéfices au taux de l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % au-delà). Cependant, les plus-values réalisées lors de la vente des biens peuvent être plus sévèrement taxées. Dans ce cas, elles ne bénéficient pas de l’abattement pour durée de détention.
La déduction des charges et des amortissements
Investir dans un bien locatif en SCI vous permet de déduire certaines charges liées à la gestion du bien immobilier (comme les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, ou encore les dépenses d'entretien et de réparation).
De plus, si vous optez pour le régime de l’IS, vous pouvez bénéficier de la déduction des amortissements. Ce mécanisme permet de répartir le coût d'acquisition du bien sur sa durée d'utilisation, afin de réduire le bénéfice imposable.
Des transmissions fiscalement optimisées
En cas d’investissement en famille via une SCI, la transmission de parts est une stratégie patrimoniale particulièrement avantageuse. Et pour cause, elle s’avère plus souple qu’une donation classique.
Dans un premier temps, la transmission de parts vous permet d’optimiser les abattements légaux grâce à des donations successives. Chaque parent peut, par exemple, transmettre jusqu'à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, sans droits de donation.
De plus, les parts de SCI peuvent bénéficier d'une décote de 10 à 15 % sur leur valeur classique. Cette décote réduit la base imposable lors de la transmission.
Les impacts successoraux d’un achat en SCI
La possibilité d’anticiper la succession grâce au démembrement
Un achat en SCI permet d’anticiper la succession, notamment via la transmission en démembrement. L’objectif de l’opération est de transmettre la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit. Le donateur continue ainsi à percevoir les revenus ou à profiter du bien, malgré un début de transmission aux héritiers.
Grâce à une transmission de parts en démembrement, les droits de donation sont réduits : ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans taxation supplémentaire.
Ce mécanisme vise aussi à protéger le conjoint ou partenaire survivant (en cas de famille recomposée par exemple). Ainsi, au décès de l'un, le survivant récupère automatiquement l'usufruit des parts détenues en nue-propriété.
La préservation du patrimoine familial
Investir dans un bien immobilier à travers une SCI favorise la conservation d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.
En cas de succession, la SCI évite de fragmenter un bien entre plusieurs héritiers. Cet aspect vise aussi à réduire le risque de revente du bien après un décès (ce qui est souvent le cas en indivision).
Contrairement à l'indivision, la SCI évite les situations de blocage entre les héritiers grâce à une répartition claire du patrimoine en parts sociales.
Enfin, les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses pour encadrer la transmission des parts en cas de succession (en interdisant par exemple l'entrée de tiers au capital).
Conclusion : Ce qu’il faut retenir sur l’achat immobilier en SCI
- Acheter un bien via une SCI facilite la transmission d’un patrimoine aux héritiers et évite les contraintes de l'indivision ;
- Investir dans un bien locatif en SCI permet de profiter des atouts d’un double régime fiscal : l’IR ou l’IS ;
- L’investissement locatif en SCI permet de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs grâce à la déduction des charges et des amortissements ;
- La SCI optimise la gestion et la transmission du patrimoine, notamment via le démembrement de propriété ;
- Investir dans un bien en SCI vise à préserver la conservation d’un bien immobilier familial sur plusieurs générations.
© Lisa Barbosa – Avril 2025
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