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Mobilisation du foncier et construction de logements, le bilan

09 mar
Mobilisation du foncier et construction de logements, le bilan
Général

Mars 2015

La mobilisation du foncier public fait partie des leviers d’action du Gouvernement dans le cadre du plan de relance en faveur du logement. Un rapport a dressé début janvier le bilan de la mise en œuvre de ce dispositif.

La Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF), présidée par Thierry Repentin, ancien ministre des deux gouvernements précédents et ancien président de l’Union sociale de l’habitat (USH), a rendu public son rapport relatif à "la mise en œuvre du dispositif de mobilisation du foncier public en faveur de logement".
Rappelons que ce dispositif a été prévu par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public, qui vise à favoriser l’utilisation des terrains de l’État et des établissements publics pour la construction de logements sociaux. Cette loi a été elle-même adoptée dans le cadre du plan de relance en faveur du logement. La Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier a, quant à elle, été installée en juillet 2014 par la ministre du Logement, Sylvia Pinel, et a été chargée d’orchestrer et de suivre cette mobilisation.

Les apports de la loi

La loi du 18 janvier 2013 a renforcé le principe de la décote. C’est-à-dire que le prix de cession du foncier public peut être inférieur à la valeur vénale des terrains dès lors qu’ils ont vocation à accueillir des opérations de construction de logements, notamment sociaux. Peuvent ainsi être mis en vente les terrains nus ou bâtis du domaine privé de l’État, ou de certains établissements publics. Comme l’a rappelé le ministère du Logement, l’avantage financier résultant de la décote doit être "exclusivement et en totalité répercuté dans le prix de revient des logements locatifs sociaux et des logements en accession à prix maîtrisé". Et dans ce cadre, des clauses anti-spéculatives pour l’accession à prix maîtrisé sont prévues et des modalités de contrôle ont été instaurées pour vérifier que le programme de construction a été effectivement réalisé dans un délai de cinq ans.

Des difficultés dans la mise en œuvre du dispositif

Le rapport du CNAUF fait état des remontées des préfets sur l’application de la loi. Parmi les difficultés rencontrées, celles liées à "la difficile appropriation du nouveau dispositif par l’ensemble des acteurs, en particulier du côté des collectivités et des acteurs du logement, ce qui invite à un renforcement de la pédagogie". On trouve également des problèmes relatifs à l’instruction des dossiers de décote et la rédaction des documents contractuels.
D’un point de vue quantitatif, les résultats sont modestes : en deux ans d’application de la loi, douze terrains ont été vendus pour construire 1 915 logements sociaux.
Cependant, le dispostif a de nombreux atouts. L’État a ainsi la possibilité d’opérer un effort financier accru pour promouvoir l’élaboration de programmes de construction mixtes et de qualité sur les fonciers publics.
Autre point positif, selon le rapport, le nouveau cadre législatif et réglementaire permet "une meilleure justification des taux de décote retenus à l’occasion des négociations avec les collectivités locales".
Troisième atout, la concertation est mise en avant grâce au principe du dispositif (la détermination du prix de cession ne pouvant s’établir que sur la base d’un programme de logement arrêté). Cette concertation touche autant la programmation que l’ensemble des postes relatifs aux coûts de l’aménagement ou de l’opération de promotion.
Dernier avantage, comme indiqué dans le rapport, "le dispositif de suivi, désormais organisé par la loi, devrait permettre un plus grand partenariat entre l’État et les collectivités territoriales sur ces projets, permettant d’anticiper des difficultés éventuelles".


© Jaumette Harang – MIG/Uni-éditions – février 2015