L’assurance des immeubles en construction

Les avantages de l’assurance des immeubles en construction

  • Tous les risques gérés en un seul contrat
  • Pendant les travaux : le "tous risques chantiers" permet d’assure la continuité des travaux
  • Après les travaux : le "dommages ouvrage" en garantit le parfait achèvement

Lorsqu’elle fait réaliser des travaux de construction, la commune, en tant que maître d’ouvrage, est exposée à différents risques

En tant que maître d’ouvrage, lorsqu’une commune fait réaliser des travaux de construction (une école, un gymnase, une maison de retraite…), elle est exposée à différents types de risques :

  • pendant la construction : risques de dommages accidentels affectant l’ouvrage et/ou les équipements et matériaux utilisés et risques de dommages aux tiers imputables au chantier ;
  • après la réception des travaux : risques de malfaçons atteignant les bâtiments.

Pendant la construction : l’assurance "tous risques chantier"

En principe, jusqu’à la fin du chantier, les différents intervenants (architecte, entrepreneurs, artisans… et toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage) sont responsables des dommages subis par les ouvrages en construction qu’elle qu’en soit la cause, la nature ou l’origine : un effondrement lié à un glissement de terrain, un incendie, un défaut de construction, le vol de matériaux entreposés sur le chantier, etc. Seul un cas de force majeure ou un événement fortuit (tel qu’une tempête) peut les exonérer de leur obligation. Autrement dit, si l’ouvrage est endommagé voire totalement détruit, ils sont tenus de le réparer ou de le reconstruire à leurs frais.
Mais encore faut-il qu’ils soient en mesure de rependre les travaux. Cela suppose non seulement qu’ils soient solvables et/ou correctement assurés mais aussi que la responsabilité de chacun soit clairement établie.
Or paradoxalement, les constructeurs ne sont pas obligés de s’assurer contre ces risques puisque leurs assurances obligatoires ne couvrent que les dommages constatés après la réception des travaux. Le recours de la commune risque donc d’être illusoire si l’entrepreneur n’est pas assuré ou s’il est mal assuré (montant des garanties insuffisant, risques partiellement couverts …), et de s’enliser dans d’interminables recherches de responsabilité qui peuvent retarder durablement l’exécution du chantier.

La souscription d’une assurance "tous risques chantier"

La souscription d’une assurance "tous risques chantier" permet à la commune de se mettre à l’abri de la défaillance d’un intervenant qui à la suite d’un sinistre matériel affectant l’ouvrage en construction se retrouve dans l’incapacité de reprendre les travaux et de poursuivre le chantier. L’assurance intervient immédiatement, en dehors de toute recherche de responsabilité, et prend en charge l’indemnisation des pertes et dommages subis pour permettre la continuité des travaux.

Périmètre des garanties

S’agissant d’une assurance de type "tous risques sauf", les événements garantis ne sont pas énumérés de manière limitative : autrement dit, tout événement qui n’est pas explicitement exclu du champ d’application de la garantie est couvert.

Exemple : des fenêtres qui venaient d’être posées au premier étage d’une école en construction sont soufflées par une explosion provoquée par un chalumeau resté allumé pendant la pause déjeuner. Le menuisier rejette la responsabilité de l’explosion sur l’artisan "soudeur" et refuse de remplacer à ses frais les fenêtres. L’assurance "tous risques chantier" finance le coût de remplacement des fenêtres, sans qu’il soit nécessaire de rechercher quel est l’artisan à l’origine du sinistre.

Attention : l’assurance "tous risques chantiers" est une assurance temporaire souscrite pour un chantier déterminé. Elle ne joue que pendant la durée des travaux, depuis l’ouverture du chantier jusqu’à la date de réception des travaux. Vous devrez donc veiller à la souscrire le plus tôt possible pour que la garantie soit effective dès le premier coup de pioche.

Après la construction : l’assurance dommages-ouvrage

Tous les participants à la construction dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale doivent souscrire une assurance de responsabilité à l’ouverture de tout chantier. Elle met à la charge de l’assureur du constructeur l’obligation de garantir le paiement des travaux de réparation nécessaires à la remise en état de l’ouvrage. Mais l’expérience prouve, en particulier dans le cas de sinistre lourd mettant en jeu des sommes importantes, que la détermination des responsabilités demande du temps : en clair, si la commune devait agir en justice contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité, elle ne serait indemnisée que plusieurs années après le sinistre compte tenu des délais nécessaires à l’obtention d’un jugement définitif, et dans l’hypothèse favorable où tous les constructeurs seraient assurés correctement.

L’assurance dommages-ouvrage a pour objet de garantir au maître d’ouvrage le paiement des travaux de réparation des dommages qui relèvent de la garantie décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité, c’est-à-dire sans attendre qu’un tribunal ait déterminé la responsabilité de chaque intervenant sur l’ouvrage. C’est l’assureur dommages-ouvrage qui se chargera d’exercer les recours auprès des constructeurs responsables et de leurs assureurs pour obtenir le remboursement des indemnités versées.

A compter de la réception des travaux, le maître de l’ouvrage bénéficie de plusieurs garanties qui mettent à la charge des constructeurs l’obligation de réparer les désordres constatés :

  • une garantie de parfait achèvement qui couvre les désordres signalés à la réception et ceux apparus dans l’année suivante ;
  • une garantie de bon fonctionnement de deux ans qui couvre les désordres affectant la solidité ou le bon fonctionnement des éléments d’équipement indissociables, c’est-à-dire qui ne peuvent être démontés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre ;
  • une garantie décennale qui couvre les dommages importants affectant
    l’ouvrage.
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