Achat Immobilier : les pièges à éviter

Interview de Interview de Catherine D. Responsable agence immobilière Square Habitat

Février 2014

"Il faut faire attention aux données techniques qui souvent ne pas visibles, tel que l’âge de la chaudière, l’état de la toiture…

Lors d’une visite d’un bien immobilier, quels sont les points sur lesquels il faut être vigilent ?

Il faut faire attention aux données techniques qui souvent ne pas visibles, tel que l’âge de la chaudière, l’état de la toiture, l’entretien des caves, les parties communes si le bien est en copropriété etc. Il est très important pour un acquéreur de demander le compte-rendu de la dernière assemblée d’un bien en copropriété, pour voir et prévoir les travaux futurs de la copropriété.

Vous avez trouvé votre logement. Vous êtes sûr qu’il vous convient. Que faut-il pour le "réserver" et pour qu’ainsi, il ne vous échappe pas ?

Pour bloquer le bien, il faut faire une offre d’achat par écrit, qui, quand elle sera contresignée par le propriétaire, bloquera le bien. 2 cas de figure :

  • soit l’offre d’achat est au prix proposé : dans ce cas le vendeur va la contresigner sans problème ;
  • soit l’offre d’achat est à un prix inférieur : il faut que ce prix soit réaliste et corresponde au prix du marché, sinon elle risque fort de ne pas être signée par le vendeur.

Le rôle d’un agent immobilier est entre autres de vous aider dans la définition du bon prix et défendre les intérêts de chacun afin que la vente puisse se faire. Dans le cas où vous faites une proposition à un prix inférieur, 2 possibilités existent :

  • soit le vendeur accepte ;
  • soit le vendeur peut vous faire une contre-proposition.

Quoi qu’il en soit, un point important à retenir : Cette offre d’achat ne doit pas être accompagnée d’un chèque, mais elle engage l’acheteur à signer un compromis de vente (ou une promesse de vente) au plus vite.

Le compromis de vente : L’offre d’achat est signée par le vendeur et l’acquéreur. Quelle est l’étape suivante  ?

Ensuite, il faut finaliser rapidement par un compromis de vente, c’est-à-dire une vente sous conditions suspensives. Le compromis de vente engage un vendeur à vendre un bien immobilier à un acheteur à des conditions acceptées par chacun. Cet avant contrat est cependant soumis à des conditions suspensives, par exemple :

  • l’obtention du prêt immobilier par l’acheteur ;
  • les conditions liées à l’urbanisme comme le droit de préemption de la mairie ;
  • l’état hypothécaire du vendeur ou le solde des charges s’il y en a.

Attention : La signature de cet avant contrat, faite dans l’agence immobilière ou chez le notaire, est accompagnée du versement de ce qu’on appelle "une indemnité d’immobilisation" et qui peut se monter à 5 ou 10 % maximum du prix de vente. Ce montant est encaissé sur le compte séquestre de l’agence immobilière ou du notaire, mais en aucun cas ne doit être versé au vendeur. Ce montant sera également remis au notaire le jour de la signature de la vente du bien. Outre les conditions suspensives, il faut savoir que la loi permet à l’acquéreur un délai de 7 jours pour renoncer à votre future acquisition. Le vendeur n’a quant à lui pas de délai de rétractation. Enfin, passé ce délai, l’acquéreur et le vendeur sont engagés.

Est-ce que la promesse de vente est la même chose que le compromis de vente ?

Ce n’est pas tout à fait la même chose mais cela correspond à la même étape. Le compromis de vente engage les 2 parties. La promesse de vente n’engage qu’un vendeur qui promet de vendre à un acheteur sous conditions.

L’acte de vente : Quand est-ce que je deviens propriétaire ?

La dernière étape qui fera de vous le nouveau propriétaire du bien est l’acte de vente qui se passe chez le notaire. Durant cet entretien, le vendeur doit fournir les différents certificats des diagnostics obligatoires et l’acheteur doit verser la somme, restant due, du bien immobilier. Enfin, les clés de votre nouveau logement vous seront officiellement remises.

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