Acheter un logement neuf

Interview de nterview de Stéphanie N. , directrice de l’Administration des ventes pour Crédit Agricole Immobilier

Février 2014

« Autant le dire clairement : il faut s’intéresser à l’évolution du chantier, comme pour une maison individuelle »

L’achat d’un logement neuf a souvent lieu dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Dans ce type d’opération, le promoteur s’engage à réaliser une construction à une date et à un prix convenus. Ce qu’il faut savoir avant de s’engager.

Ce type d’achat exige-t-il des précautions préalables particulières ?

Oui, car l’acquéreur signe un contrat de réservation pour un logement qui n’existe pas encore, et pour lequel il devra au fur et à mesure de l’avancement des travaux, verser un certain pourcentage du prix. Il lui faut donc être extrêmement vigilant. Plus que pour n’importe quelle autre transaction immobilière, il doit s’intéresser à la qualité de l’emplacement, aux projets de développement de la commune, aux commodités existantes et à venir, aux éventuelles futures nuisances de proximité...

Il faut aussi vérifier la qualité du promoteur, que celui-ci soit d’envergure locale ou nationale, en se renseignant sur son assise et sa fiabilité financière mais également sur sa réputation, en visitant ses programmes ou en consultant certains blogs accessibles sur Internet.

Faut-il vérifier au préalable la solidité du promoteur ?

Il faut effectivement être attentif à la garantie financière d’achèvement qui, comme son nom l’indique, est essentielle pour que la construction puisse aboutir. Pour acquérir de façon sereine, il vaut mieux que cette garantie soit donnée par un tiers, en l’occurrence par un organisme financier et non par le promoteur lui-même, à partir de ses fonds propres. Pourquoi ? Parce que cela introduit un niveau de contrôle, donc de sécurité supplémentaire de l’opération : si le promoteur s’avère défaillant financièrement, il y a en effet peu de risques pour que la banque le soit également.

Sur quelles garanties peut s’appuyer l’acheteur au moment de la livraison ?

Si les prestations promises ne sont pas au rendez-vous, il doit émettre des réserves que le promoteur devra reprendre pour que la livraison du logement soit conforme à la description qui en a été faite dans l’acte authentique de vente. Ce n’est qu’à ce moment-là que le solde de l’opération, soit les 5% restants, doit être versé. Une fois dans le logement, d’autres garanties s’appliquent : celle de parfait achèvement pour les vices apparents ou les malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux, la garantie biennale pour les malfaçons du second œuvre et la garantie décennale pour les désordres qui compromettent la solidité du bâtiment.

Comment être sûr que tout se passera bien ?

En gardant tout d’abord le contact avec le promoteur ne serait-ce que pour s’assurer que la construction avance de façon régulière. Autant le dire clairement : il faut s’intéresser à l’évolution du chantier, comme pour une maison individuelle, sans toutefois perdre de vue qu’il peut y avoir des impondérables, comme des intempéries ou un sous-traitant qui fait faillite.

Il faut également lire attentivement les actes d’engagements, c’est à dire le contrat de réservation et le projet d’acte authentique. Même si elle est rébarbative, parfois difficile, cette démarche est capitale : l’acheteur qui signe ces actes en valide le contenu. Or, celui-ci peut parfois se révéler différent de ce qu’il imagine, surtout s’il se cantonne aux documents commerciaux. Il doit enfin s’appuyer sur le notaire au moment de la signature du projet d’acte, pour bien comprendre les tenants de l’opération financière dans laquelle il s’engage. Même s’il est désigné par le promoteur, il s’agit avant tout du notaire du programme et il fera preuve d’impartialité.

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