Le dispositif Duflot

Interview de Interview de David M. Directeur du développement commercial chez Crédit Agricole Immobilier.

Février 2014

« La réduction d’impôt ne doit pas être un objectif ou l’élément moteur de l’investissement »

Avec le dispositif Duflot, il est possible d’acheter un bien immobilier neuf en vue de le louer et de bénéficier ainsi jusqu’au 31 décembre 2016, d’une réduction d’impôt. Pour ce faire, diverses conditions liées, entre autres, à la localisation du bien, au loyer possible et à la surface financière du futur locataire doivent être respectées.

Dans la conjoncture actuelle, acheter un bien pour réduire ses impôts est-ce une bonne stratégie ?

La réduction d’impôt ne doit pas être un objectif ou l’élément moteur de l’investissement que l’on souhaite réaliser. C’est un coup de pouce, un levier qui permet à chacun de se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais, puisque celui-ci va être financé pour partie avec l’argent du locataire, et pour partie avec l’argent que l’on ne va pas débourser, durant quelques années, sous forme d’impôts.

L’emplacement est-il toujours le critère principal de ce genre de placement ?

C’est le critère primordial. Aujourd’hui, c’est l’emplacement qui fait tout car, il faut le reconnaître, le prix d’un bien s’établit d’abord par rapport à ce paramètre et non en regard de son bâti. Le législateur en a d’ailleurs pris conscience depuis quelques années, et le dispositif Duflot, éligible dans des zones précises, en est l’illustration. Avec ce dispositif, il est notamment possible d’acquérir en centre-ville, là où la demande locative est la plus forte. Ce qui sécurise par ailleurs l’investissement.

Pour une première opération, faut-il privilégier les petites surfaces ?

Pas forcément. En province, l’idéal est de pouvoir investir dans un T2 ou dans un T3 car avant toute chose, il faut penser au profil des personnes qui seront amenées à occuper le logement. Lorsque la surface est petite, il y a un vrai risque de turn-over des locataires, voire de périodes de vacance locative. Et avec une grande surface, on s’expose également, mais de façon différente, à des risques d’impayés, donc d’échéances plus importantes à honorer éventuellement. Dans tous les cas, avant d’investir, il est nécessaire de se rendre sur place afin de s’assurer que tous les critères de qualité (moyens de transport, pôles de santé, écoles...) seront bien au rendez-vous.

Le plafonnement des loyers et des revenus des locataires n’entament-ils pas l’opportunité d’un tel investissement ?

Non. Les plafonds de ressources des locataires à l’entrée dans le logement sont confortables. Sans compter sur le fait qu’ils peuvent augmenter, pourquoi pas, avec les années ! Concernant les plafonds de loyer, il faut savoir qu’en choisissant un T2 ou un T3, on se donne toutes les chances de louer à un prix proche de celui du marché local.

Aujourd’hui les plafonds mensuels de loyer au mètre carré Duflot correspondent à une réalité de terrain, sauf à Paris où le marché est atypique.

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