Locataire

Organiser ses visites, trouver une caution, éplucher les petites annonces …

Avant de louer : les questions à se poser

Avant de se lancer dans la recherche d’une location, il convient de se poser plusieurs questions. Suivez le guide !

Où louer ?

Le premier choix auquel vous serez confronté est celui de la localisation de votre prochain toit. Il est rare que l’on puisse cumuler tous les avantages : proximité du boulot, quartier animé mais pas trop bruyant, loyer modéré...

Hiérarchisez bien vos critères de choix : avoir ses fenêtres donnant sur un joli square est sans doute moins important qu’un loyer raisonnable et des temps de transport réduits... Les mètres carrés et les minutes gagnés se mesurent tous les jours.

Quel type de logement louer ?

La plupart des logements peuvent être données en location. Une seule limite est apportée par la loi : pour constituer une résidence, le logement doit être décent.

Un décret de 2002 précise les normes de décence d’un logement : il ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé. Il doit, en outre, être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (installation permettant le chauffage, eau potable, un coin cuisine…).
Enfin, il doit disposer d’une pièce principale bénéficiant d’un éclairage naturel suffisant. La surface habitable de cette pièce doit être de 9 m2 au moins et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume habitable de 20 m3 au moins.

Louer vide ou meublé ?

Il existe deux statuts de location : vide ou meublé. Les deux sont strictement réglementés et, depuis 2014, leur régime est très proche. Le locataire de meublé bénéficie désormais des mêmes droits que le locataire d’un logement vide en ce qui concerne la décence et le bon entretien du logement loué, le partage des frais d’agence, le droit au renouvellement du bail à son échéance, la révision annuelle du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) et son encadrement en zone tendue, l’état des lieux, la quittance obligatoire etc.

Mais la loi reconnaît quelques spécificités aux locations meublées.

Le mobilier dont doit être pourvu le meublé
Un décret du 31 juillet 2015 donne la liste minimale des meubles et équipements que le locataire doit trouver à son arrivée :
- literie avec couette ou couverture,
- dispositif d’occultation des fenêtres des chambres,
- plaques de cuisson, four ou micro-ondes,
- réfrigérateur avec compartiment à - 6 °C ou congélateur,
- vaisselle et ustensiles de cuisine,
- table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager. L’inventaire détaillé du mobilier est joint au contrat.

La durée de la location, d’un an minimum renouvelable
Toutefois, un contrat de 9 mois non renouvelable est possible si le locataire est étudiant. Au terme du contrat d’un an, le bail est tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, avec indexation de la hausse du loyer sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail
Il doit, tout comme le bailleur d’une location vide, justifier sa décision : reprise du logement pour y loger des proches ou vente du logement. Mais un autre motif légitime et sérieux comme l’inexécution par le locataire de ses obligations peut être invoqué (défaut de paiement de ses loyers, défaut d’assurance du logement, troubles de voisinage).

Les délais de préavis
un mois pour le locataire ; trois mois pour le bailleur qui souhaite récupérer le logement ou réévaluer le loyer.

Le loyer du contrat renouvelé
Hors zones tendues, où les loyers sont encadrés, le bailleur peut réévaluer librement le loyer à l’échéance annuelle, à condition de prévenir le locataire 3 mois à l’avance

Les charges locatives.
Elles peuvent être forfaitaires (en euros ou pourcentage du loyer), pratique interdite en location vide.

Bon à savoir
La loi ne protège les locataires que si le logement constitue la résidence principale du locataire. Mais le meublé dans lequel réside un étudiant, même 9 mois par an, constitue bien sa résidence principale au sens de la loi.

Avec qui louer ?

Louer seul
Louer seul ne signifie pas forcément habiter seul. Il est possible – et permis – d’être seul locataire et de vivre en couple ou même d’héberger gratuitement un ami ou un parent, sans avoir à demander l’accord du propriétaire.

Louer à deux ?

Lorsqu’un couple s’installe, il n’est pas inutile de savoir qui est juridiquement locataire, ne serait-ce que par rapport au paiement du loyer et au droit à rester dans les lieux si le couple venait à se séparer.

- Si le couple est marié : au moment de la signature du contrat de location de leur résidence principale, les deux époux sont titulaires du bail avec les mêmes droits et les mêmes responsabilités. Lorsque le titulaire d’un bail se marie, son conjoint, pourtant étranger à la signature du contrat, devient automatiquement titulaire du bail.

- Les partenaires pacsés ne sont tous les deux titulaires du bail que s’ils ont l’un et l’autre signé le contrat. Dans le cas contraire, seul le signataire est considéré comme locataire. Son partenaire est hébergé, mais peut néanmoins être tenu de payer au propriétaire le loyer et les charges locatives. Le pacs prévoit en effet que ses deux membres sont solidaires face aux dépenses de la vie courante.

- Dans le cas du concubinage, seul le signataire est locataire, l’autre est simplement hébergé. Même si les concubins sont d’accord pour répartir entre eux les dépenses de la vie quotidienne, le propriétaire ne peut exiger un quelconque paiement de celui qui n’est pas signataire. Si les concubins veulent tous deux être titulaires du bail, tous deux doivent le signer.

Bon à savoir
En cas de décès ou d’abandon du domicile (brusque et imprévisible) par le partenaire ou le concubin signataire du bail, l’autre occupant peut tout de même demander à ce que le bail continue à son profit.

Depuis le 1er janvier 2007, le partenaire du Pacs peut rester pendant un an, comme le conjoint survivant, dans le logement et profiter du mobilier. Les loyers sont remboursés par les héritiers pendant un an.

Louer à plusieurs : la colocation

La colocation permet à des amis ou à de parfaits inconnus d’accéder à un logement plus vaste, plus confortable et en principe moins cher.

Pour qu’une colocation ait de bonnes chances de réussir, il est important que les règles entre les colocataires soient clairement définies dès le départ.

Il existe deux modalités de contrat : soit les colocataires sont tous signataires d’un contrat unique, soit chaque colocataire signe un contrat avec le bailleur.

- Dans le cas de contrats de location multiples, chaque colocataire paie la part de loyer indiquée dans son contrat et il n’est pas solidaire des autres colocataires en cas d’impayé de leur part. La somme des loyers demandés ne doit pas dépasser les loyers autorisés, dans les zones géographiques où ils sont encadrés.
Au départ du colocataire, le bailleur peut le remplacer par un nouveau colocataire de son choix.

Bon à savoir
Chaque sous-division du logement doit être au moins égale à 14 m2 de surface et 33 m3 de volume.

- Dans le cas d’un contrat de location unique : un loyer global est fixé. En cas de non-paiement, et si le contrat contient une clause de solidarité, le bailleur peut poursuivre indistinctement n’importe quel colocataire pour obtenir le règlement de la totalité de la dette.
Attention ! Cette clause joue également en cas de dégradation du logement.

En cas de départ d’un locataire, le bailleur ne peut pas imposer un remplaçant sans l’accord préalable des colocataires en place.

Bon à savoir
Tous les colocataires doivent être couverts par une assurance habitation. Deux possibilités s’offrent à eux, soit souscrire des contrats individuels, soit un contrat unique mentionnant le nom de chaque colocataire.

A moins bien entendu que le bailleur n’ait préféré souscrire lui-même une assurance pour le compte des colocataires et d’en répercuter le coût par mensualité avec le loyer, comme la loi l’y autorise.

Le départ d’un seul colocataire n’entraîne pas la fin de la colocation
L’un des colocataires peut être amené à partir avant la fin de la colocation. Qu’il s’agisse d’un bail unique ou d’un bail multiple, il doit donner son congé au propriétaire, sous peine d’être engagé indéfiniment, en respectant un préavis de trois mois, s’il loue « vide », délai ramené à un mois dans certaines circonstances (perte d’emploi, mutation professionnelle…) et en meublé.

La location continue avec ceux qui restent. Mais attention ! La clause de solidarité évoquée plus haut, insérée dans la plupart des contrats de colocation unique, permet au propriétaire d’exiger du locataire qui a déménagé (ou, le cas échéant, de la personne qui s’est portée caution pour lui) le paiement des loyers postérieurs à son départ si les autres colocataires sont défaillants, dans la limite maximum de 6 mois à compter de la fin de son préavis, sauf relocation dans l’intervalle.

Autre désagrément : le colocataire sortant ne peut prétendre récupérer sa quote-part du dépôt de garantie qu’en fin de location, sauf si les colocataires restants lui remboursent sa part.

Les 5 commandements du colocataire
- Fixer par écrit les règles de vie commune avant d’emménager.
- S’assurer contre les risques en tant que locataire et garantir sa responsabilité civile individuelle.
- Lire et signer le bail. Chaque colocataire doit connaître ses obligations.
- Respecter scrupuleusement ses obligations financières.
- Prévoir son départ suffisamment à l’avance pour ne pas menacer la cohésion de la communauté.

Sous-location : les précautions à prendre

Contrairement à ce qu’on croit souvent, il n’est pas interdit par la loi de sous-louer un logement.

En revanche, il est impératif d’obtenir au préalable l’autorisation écrite du propriétaire. Celui-ci doit la donner par écrit, en précisant le prix du loyer demandé. Ce loyer ne peut pas, ramené au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués excéder celui du locataire principal.
Le locataire transmettra au sous-locataire cette autorisation écrite ainsi que la copie du bail en cours.

La sous-location ne peut créer des droits plus importants que la location initiale : elle prendra fin au plus tard avec la location.

En règle générale, le sous-locataire verse son « sous-loyer » au locataire principal, mais si ce dernier ne remplit plus ses obligations, le propriétaire peut réclamer directement le « sous-loyer » au sous-locataire.

Le locataire principal comme le sous-locataire doivent souscrire un contrat d’assurance habitation.

Une sous-location peut concerner tout ou partie du logement.

En logement HLM, la sous-location n’est possible que si le sous-locataire est âgé de plus de 60 ans, handicapé, ou âgé de moins de 30 ans. Dans ce dernier cas, le contrat est d’un an renouvelable (article L442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation).

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Uni-éditions - janvier 2016