Placements immobiliers : les questions

  1. Quels sont les meilleurs placements financiers ?

    Il n’y a pas de meilleur placement financier : tout dépend de votre profil, de la durée pendant laquelle vous êtes capable de ne pas toucher à votre épargne, de vos projets, de votre niveau d’imposition, etc. Pour y voir clair, exposez votre situation à votre conseiller.

  2. Comment choisir un bon placement ?

    Commencez par faire le point sur vos objectifs. Voulez-vous une tirelire qui vous servira pour remplacer l’électroménager ou préparer les prochaines vacances ? Envisagez-vous l’achat d’un bien immobilier à court ou moyen terme ? Souhaitez-vous préparer votre retraite ? N’hésitez pas à parler de votre projet avec votre conseiller.

  3. Quelle différence entre un rendement brut et un rendement net ?

    La différence entre les deux, c’est la fiscalité. Le rendement brut d’un placement, c’est le rapport entre les gains effectivement générés par le placement et le capital investi. Pour passer au rendement net d’impôts, il faut soustraire la fiscalité sur les revenus et les prélèvements sociaux.

  4. Quelle est la fiscalité pour les intérêts d’un placement bancaire ?

    Les intérêts produits par la plupart des placements bancaires (livrets d’épargne, super livret, comptes à terme, etc.) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Seul un petit nombre de placements réglementés – le livret A ou le livret de développement durable, notamment – génèrent des revenus défiscalisés.

  5. À quoi servent les justificatifs fiscaux que remet la banque ?

    Ils récapitulent les intérêts et les dividendes perçus dans l’année, et les gains d’assurance vie à déclarer, ainsi que les cases où ils doivent figurer sur votre déclaration de revenus. Ils vous permettent de contrôler votre déclaration préremplie, et de la corriger si nécessaire. Il n’est plus nécessaire de joindre ces justificatifs à sa déclaration.
    Ils peuvent aussi indiquer les plus ou moins-values boursières, mais l’épargnant devra corriger les chiffres indiqués en fonction des abattements pour durée de détention éventuellement applicables et indiquer les plus ou moins- values nettes sur sa déclaration de revenus (imprimés 2042 et 2074) .

  6. Est-ce que l’on paie des impôts sur un investissement immobilier à but locatif ?

    Les loyers sont imposables selon les règles des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée), et leur montant net des charges déductibles est soumis au barème de l’impôt. Certains dispositifs accordent à l’investisseur un avantage particulier : par exemple, une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien en cas d’investissement Duflot ou Scellier.

  7. Tous les loyers sont-ils soumis au même régime fiscal ?

    Non. Les loyers d’un logement loué non meublé relèvent de la catégorie des revenus fonciers, et les loyers d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Un régime simplifié d’imposition (microfoncier ou micro-BIC) s’applique si les loyers annuels ne dépassent pas un plafond : il consiste à déduire les charges par le biais d’un abattement forfaitaire.

  8. Qu’est-ce que le régime microfoncier ?

    C’est un régime d’imposition simplifié des loyers des locations non meublées. Il s’applique de plein droit lorsque leur montant annuel ne dépasse pas 15 000 € (sauf réalisation d’un investissement type Robien ou Borloo). Il consiste à déterminer le revenu imposable en déduisant des loyers un abattement de 30 %. En contrepartie, il n’est pas possible de déduire les charges pour leur montant réel.

  9. Le régime microfoncier est-il plus intéressant que le régime réel ?

    Tout dépend du montant des charges supportées dans l’année. Si elles dépassent 30 % des loyers, le régime microfoncier n’est pas intéressant. Mieux vaut opter pour le régime réel afin de les déduire pour leur montant réel et réduire ainsi le revenu imposable. Mais attention, cette option est irrévocable et vaut pour trois ans. De plus, elle implique de remplir une déclaration spécifique de revenus fonciers.

  10. Dans le régime réel, quelles charges est-ce que je peux déduire des loyers ?

    Les charges payées par le bailleur pour acquérir ou conserver ses loyers sont déductibles (sauf celles récupérables sur le locataire) : frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, provisions de copropriété, intérêts d’emprunt, coût de certains travaux, etc. Certains dispositifs (Robien, Scellier) ouvrent droit, en plus, à une déduction spécifique et/ou à un amortissement déductible.

  11. Quels types de travaux est-ce que je peux déduire des revenus fonciers ?

    Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Quant aux petites réparations qui incombent normalement au locataire (peintures, etc.), elles sont toutefois déductibles s’il est spécifié, sur le bail, qu’elles restent à la charge du bailleur, si elles sont réalisées avant de louer, ou liées à la vétusté des lieux ou à un cas de force majeure.

  12. Que se passe-t-il en cas de déficit foncier ?

    Le bailleur qui relève du régime réel d’imposition constate un déficit chaque fois que ses charges déductibles excèdent les loyers. Ce déficit (sauf la part liée à la déduction d’intérêts d’emprunt) est reportable sur les autres revenus imposables de son foyer fiscal, à hauteur de 10 700 € par an. Le reste est déductible de ses revenus fonciers des dix années suivantes.

  13. Quelle déclaration dois-je remplir pour les revenus fonciers ?

    Les contribuables qui relèvent du régime microfoncier doivent inscrire leurs loyers de l’année, sans déduire aucune charge, sur la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042). Ceux qui relèvent du régime réel doivent inscrire leurs loyers et charges sur une déclaration spécifique de revenus fonciers (n° 2044 ou n° 2044 S), puis reporter le résultat obtenu sur la déclaration d’ensemble.

  14. Quelle est la fiscalité pour un investissement Duflot ?

    Les loyers sont imposables en revenus fonciers, comme ceux de toute location non meublée. Selon leur montant, ils relèvent du régime microfoncier ou du régime réel. Le propriétaire ne bénéficie pas des avantages attachés à certains autres dispositifs (amortissement dans le dispositif Robien, déduction spécifique dans le dispositif Borloo). En revanche, il a droit à une réduction d’impôt.

  15. À combien se monte la réduction d’impôt Duflot ?

    L’investissement locatif Duflot ouvre droit à une réduction d’impôt de 18 % du coût du logement acheté (29 % outre-mer). Son montant est réparti sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur par parts égales pendant neuf ans. La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 € par an, sous réserve du plafonnement global des niches fiscales.

  16. Est-ce que l’investissement Duflot impose des contraintes ?

    Le propriétaire doit s’engager, vis-à-vis du fisc, à louer le logement non meublé comme résidence principale pendant au moins neuf ans, moyennant un loyer plafonné. Il doit choisir un locataire aux ressources limitées, qui n’est ni un membre de son foyer fiscal ni l’un de ses ascendants ou descendants.

  17. Comment sont imposés les loyers des locations meublées ?

    Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Si les loyers ne dépassent pas 32 900 € par an, ils sont soumis au régime micro-BIC. Leur montant imposable est alors obtenu en déduisant un abattement de 50 %. Au-delà de ce plafond, ou sur option, les loyers sont soumis au régime réel : ils sont alors imposés sous déduction des charges payées par le loueur.

  18. Les loyers de meublés peuvent-ils être exonérés d’impôt ?

    Oui, dans deux cas. La location meublée d’une partie de sa résidence principale à un locataire qui y élit domicile est exonérée si le loyer annuel ne dépasse pas un plafond (183 €/m2 en Île-de-France, 134 €/m2 en province pour les revenus 2013). La location meublée d’une partie de sa résidence principale à une clientèle de passage est exonérée si elle ne génère pas plus de 760 € par an.

  19. Les locations touristiques sont-elles imposables ?

    Oui, elles sont imposées comme des locations meublées. Les propriétaires de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes qui relèvent du régime micro-BIC bénéficient toutefois d’un abattement plus intéressant, fixé à 71 % (au lieu de 50 %). Et ils relèvent du régime micro-BIC si leurs loyers ne dépassent pas 82 200 € par an (au lieu de 32 900 €).

  20. Quel est l’intérêt d’adopter le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?

    Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire les frais d’acquisition et l’amortissement du bien et des meubles. Toutefois, le déficit constaté est imputable uniquement sur les loyers de même nature avec report pendant 10 ans. En cas de revente, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.
    Plus avantageux, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet de déduire ses déficits de ses autres revenus imposables, et de profiter à certaines conditions d’un régime de faveur sur la plus-value liée à la vente d’un bien loué.

  21. Quelles sont les conditions pour être loueur en meublé professionnel ?

    Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est réservé au contribuable qui encaisse plus de 23 000 € par an de loyers, le montant de ces loyers devant également t être supérieur à ses autres revenus professionnels (salaires, bénéfices non commerciaux, etc.), et qui est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur.

  22. Quelle déclaration faut-il remplir pour les loyers de meublés ?

    Les contribuables qui relèvent du régime micro-BIC doivent inscrire leurs loyers, sans déduire de charges, sur une déclaration de revenus complémentaire (n° 2042 C). Ceux qui relèvent du régime réel doivent inscrire leurs loyers et charges sur une déclaration spécifique de résultats (n° 2031), puis reporter le résultat obtenu sur la déclaration complémentaire.

  23. Est-ce que les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux ?

    Oui, les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux l’année qui suit celle de leur encaissement, sur leur montant net de charges, selon les règles des revenus du patrimoine (revenus fonciers…) ou celles des revenus d’activité (loueur en meublé assujetti aux cotisations sociales). Une fraction de la contribution sociale généralisée (CSG) payée est déductible des revenus imposables. En cas de déficit, les prélèvements sociaux ne sont pas dus.

  24. La vente d’un logement loué est-elle imposable ?

    Oui, la plus-value est soumise à 19 % d’impôt, aux prélèvements sociaux et à une surtaxe si elle dépasse 50 000 €. Le vendeur bénéficie d’un abattement sur son gain s’il est propriétaire depuis plus de cinq ans. Cet abattement conduit à une exonération d’impôt au bout de vingt-deux ans, et de prélèvements sociaux au bout de trente ans. En cas de vente jusqu’au mois d’août 2014, il existe un abattement supplémentaire de 25 %.

  25. Est-ce fiscalement intéressant d’investir dans une résidence meublée avec services ?

    L’achat d’un logement dans une résidence meublée avec services (résidence étudiante ou pour personnes âgées, résidence de tourisme, etc.) jusqu’en 2016, dans le but de le louer meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence, ouvre droit à une réduction d’impôt. Elle est égale à 11 % du prix d’achat, retenu dans la limite de 300 000 €. Elle est répartie par parts égales pendant neuf ans. La base de la réduction d’impôt ne peut pas faire l’objet d’un amortissement déductible des BIC.

  26. Qu’est-ce qu’une réduction d’impôt ?

    Une réduction d’impôt est une somme qui vient en déduction de l’impôt à payer. Lorsque son montant est supérieur à l’impôt dû, l’excédent est perdu pour le contribuable : il n’est ni remboursable ni reportable sur les impôts des années suivantes. Certaines réductions d’impôt sont imputables en une seule fois, d’autres sont étalées sur plusieurs années.

  27. Qu’est-ce qu’un crédit d’impôt ?

    Comme une réduction d’impôt, un crédit d’impôt est une somme qui vient en déduction de l’impôt à payer. Mais lorsque son montant est supérieur à l’impôt dû, l’excédent n’est pas perdu : il est remboursé par un chèque du Trésor public (sauf si la somme à rembourser est inférieure à 8 €). Lorsqu’il y a à la fois réduction et crédit d’impôt, le fisc commence par déduire la première, puis le second.

  28. Quelle différence y a-t-il entre une déduction du revenu et une réduction d’impôt ?

    Une déduction du revenu est soustraite du revenu imposable, alors qu’une réduction d’impôt est directement soustraite de l’impôt à payer. L’économie d’impôt générée par la première est d’autant plus importante que le contribuable est imposé dans les tranches hautes du barème de l’impôt, alors que celle procurée par la seconde est la même pour tous.

  29. Le crédit d’impôt pour prêt immobilier existe-t-il toujours ?

    Non : seuls les crédits immobiliers pour acquérir sa résidence principale souscrits avant 2011 permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt. Il est calculé sur les intérêts payés au titre des cinq ou sept premières annuités de remboursement du prêt, retenus à hauteur d’un plafond variable selon la composition du foyer.

  30. Comment est calculé le crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt ?

    Le taux du crédit d’impôt pour acquisition à crédit de sa résidence principale dépend de la date d’achat du logement, de sa nature (logement neuf ou ancien) et de ses caractéristiques techniques (bâtiment basse consommation ou pas). Le contribuable doit inscrire ses intérêts payés chaque année dans les bonnes cases de sa déclaration de revenus, afin que le fisc applique le bon taux.