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Le blog des professionnels / Activité

Une sélection d’actualités générales, financières et sociales utiles pour les entrepreneurs.

CONCLURE UN BAIL COMMERCIAL

31 fév
Activité

Février 2012

Selon l’article L145-4 du Code de commerce, les baux commerciaux doivent être conclus pour une durée égale ou supérieure à 9 ans. Toutefois une exception est admise pour les baux dits de « courte durée ». Dans ce cas, le bail ne peut pas être conclu pour plus de deux ans.

L’immatriculation obligatoire

Le locataire peut bénéficier de la protection du bail commercial à condition d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il est commerçant ou industriel ou au registre des métiers s’il est artisan. Si c’est une société qui exploite le fonds, c’est la société qui doit être immatriculée. Il faut en outre que l’activité exploitée dans le fonds soit la même que l’activité pour laquelle le locataire est immatriculé. La condition d’immatriculation n’est pas exigée dès la signature du bail. Mais elle est indispensable pour bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement du bail. Le locataire devra donc être immatriculé à la date du renouvellement.

Le

loyer et le jeu de l’offre et de la demande

Le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En pratique c’est le propriétaire qui fixe son prix. Il peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime que l’immeuble ou l’emplacement contribue à l’image de marque du locataire. C’est ce que l’on appelle « l’effet d’emplacement ». Il augmente considérablement le loyer, en raison de la position géographique du fonds.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire a l’obligation de délivrer les locaux au jour convenu et dans un bon état d’entretien. Il doit également prendre en charge les grosses réparations (toiture, canalisations) et il garantit les vices cachés de la chose louée. Ces obligations ne sont pas impératives et les parties décident librement quelles obligations incombent à l’une ou à l’autre. Le contrat peut ainsi prévoir que le locataire prendra les lieux en l’état, ce qui permet au propriétaire de délivrer un local où des travaux sont nécessaires avant l’installation.

Les obligations du locataire

La première obligation du locataire consiste à payer le loyer et les charges. Il est important d’indiquer précisément dans le bail quelles charges et réparations incombent au locataire, par exemple les taxes (ordures ménagères, balayage…). Le locataire doit en outre respecter la destination des lieux, à moins d’obtenir une déspécialisation. Mais à défaut d’autorisation du bailleur, le locataire encourt la résiliation judiciaire de son bail. Le locataire doit utiliser les lieux « en bon père de famille » : il doit les entretenir pour les rendre dans l’état où ils se trouvaient lorsqu’il y est entré.

L’évolution du bail

Lors de la négociation du bail, les parties peuvent librement aménager le contrat. Mais après la signature, la liberté des parties est strictement encadrée par le statut des baux commerciaux de 1953. Le statut prévoit que le contrat évolue en raison de sa durée et du droit au renouvellement. Le loyer peut ainsi être révisé, mais seulement dans des limites précises. Le locataire bénéficie en outre d’un droit au renouvellement qui lui assure la stabilité de son activité mais qui limite les prérogatives du propriétaire. En pratique, lorsque le locataire commerçant, industriel ou artisan est entré dans les lieux, il bénéficie d’une protection légale renforcée.


© Stéphane Corone – Un i-éditions – février 2012