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Un règlement de copropriété peut restreindre ou interdire certains commerces

03 fév
Un règlement de copropriété peut restreindre ou interdire certains commerces
Activité

Février 2014

Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle qu’un règlement de copropriété peut interdire l’installation de certains commerces ou exclure des activités à cause des nuisances qu’elles entraînent. Décryptage.

Dans un arrêt du 18 septembre 2013, la Cour de cassation a confirmé que pour un immeuble comprenant une très large majorité d’habitations, la copropriété pouvait prévoir de soumettre à son agrément préalable tout changement d’activité commerciale. En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé l’exploitation d’une supérette dans un des lots de la copropriété à destination commerciale.
Le règlement de cette copropriété stipulait qu’en raison de la destination majoritairement à usage d’habitation du bâtiment, tout changement d’activité commerciale devait faire l’objet d’un accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, les commerces qui par leur odeur, leur bruit, leur aspect ou leurs dangers, ne respectaient pas ces conditions seraient refusés. La Cour de cassation a rappelé qu’une telle clause contenue dans un règlement de copropriété était licite et a validé la décision de cette assemblée générale.

Destination de l’immeuble

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de tout immeuble. Il établit l’état descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot et précise les droits et les obligations des copropriétaires. Il est obligatoire et a généralement été établi avant la construction de l’immeuble. C’est le règlement de copropriété qui détermine la destination de l’immeuble et notamment si son usage est exclusif d’habitation ou mixte (habitation et commercial par exemple). Les copropriétaires sont tenus de respecter ce choix.
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que chaque copropriétaire "use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble". Ainsi, un copropriétaire ne peut transformer un logement en commerce dans un immeuble à usage exclusif d’habitation. Pour modifier l’utilisation d’un immeuble, l’unanimité des copropriétaires est requise.
Toujours selon la loi du 10 juillet 1965, "le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble". Un règlement de copropriété peut donc prévoir certaines limitations ou interdictions, par exemple des activités commerciales pouvant causer des troubles de voisinage, dès lors que la destination de l’immeuble le justifie.

Affectation des lots

C’est également le règlement de copropriété qui fixe pour chaque lot l’utilisation que l’on peut en faire. Certains locaux peuvent être exclusivement affectés à l’habitation, d’autres à l’exercice d’un commerce ou encore il peut s’agir d’un grenier, d’un garage, d’un local pour les poubelles, d’une cave ou d’un entrepôt. La loi fixe pour chaque local un seul usage déterminé. Mais même lorsque la copropriété comprend des locaux commerciaux, le règlement de copropriété peut contenir des clauses qui interdisent certains types d’activités (bar, restaurant, café par exemple). Sachez également qu’une activité, pourtant autorisée par le règlement de copropriété, pourra aussi être interdite s’il est établi que son exercice cause un préjudice (nuisances sonores, odeurs) pour les copropriétaires.
En conclusion, avant de signer un bail commercial dans un immeuble, il est impératif de consulter le règlement de copropriété dans le détail pour éviter de mauvaises surprises.

Pour en savoir plus :
Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 septembre 2013 (n° de pourvoi : 12-23602)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis


© Uni-éditions – MIG – novembre 2013