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La révision tarifaire des baux commerciaux

05 fév
FINANCES

Février 2014

En matière de bail commercial, les parties peuvent librement fixer le montant du loyer à la signature du contrat. En revanche, par la suite, elles doivent respecter un cadre précis si elles veulent réviser cet élément clé du contrat.

La question de la révision des loyers, dans le domaine des baux commerciaux, entraîne souvent un contentieux, pour deux raisons. D’une part, c’est un élément qui a une incidence financière directe sur les comptes du commerçant, ce qui en fait un sujet sensible. D’autre part, c’est un champ du droit commercial régi par des règles, procédures et délais stricts, ce qui ouvre le champ à de multiples voies de recours.
Dans ces conditions, il est important de savoir à quel moment et dans quelles conditions les parties peuvent être autorisées à demander une révision du montant du loyer. En droit, cette possibilité leur est ouverte tous les trois ans, ainsi qu’à l’occasion du renouvellement du bail. En outre, elles peuvent choisir de signer une clause d’indexation qui lisse automatiquement le loyer de manière périodique (généralement une fois par an), en fonction de l’évolution d’un indice de référence.

La révision triennale

Si la loi fixe une durée minimale de neuf ans en matière de baux commerciaux, elle laisse la porte ouverte à la renégociation du loyer durant la vie du contrat. Mais cette possibilité est encadrée dans le temps. Le bailleur ne peut la faire jouer qu’une fois tous les trois ans. Le locataire a, lui aussi, cette possibilité qu’il peut mettre à profit, par exemple lorsque la valorisation des loyers a baissé. On parle alors de révision triennale. Dans ce cas, la hausse est plafonnée. Elle ne doit pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence. Autrement dit, l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), voire celui des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.

Toutefois, le propriétaire peut demander à passer outre ce cadre contraignant afin de déplafonner le loyer, mais dans deux types de circonstances seulement :

  • en cas de déspécialisation du bail par le locataire, c’est-à-dire en cas de changement d’activité ;
  • en cas de modification substantielle de la commercialité de son emplacement (arrivée du métro, création de nouvelles artères) ayant entraîné une augmentation significative de la valeur locative du bien, ainsi qu’une hausse de son activité.

La modification lors du renouvellement

Au terme du bail, le loyer peut aussi être révisé à l’initiative du bailleur. Dans ce cas, il est possible de s’affranchir des règles contraignantes de la révision triennale. Ce qui autorise à déplafonner le loyer, indépendamment de l’indice de référence. Pour cela, le bailleur doit, dans un premier temps, signifier son congé au locataire, puis lui proposer de renouveler son bail à de nouvelles conditions tarifaires. Cette demande de congé préalable peut paraître paradoxale. Elle est néanmoins nécessaire si l’on veut pouvoir modifier les conditions tarifaires du bail qui constituent un élément déterminant du contrat.
Dans ce domaine, la forme aussi a son importance. Pour que la démarche du bailleur soit valable, il doit impérativement l’effectuer par voie d’huissier. Et cela, au moins six mois avant la fin du bail, en informant l’occupant des lieux du futur montant du loyer. Le locataire dispose alors de deux options : soit il accepte le renouvellement aux nouvelles conditions du bailleur, soit il accepte le renouvellement mais refuse l’augmentation du loyer. Le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. Puis, éventuellement, en l’absence de conciliation, au tribunal de grande instance. À ce stade, si aucune des parties ne saisit ce tribunal dans un délai de deux ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix.


© Uni-éditions – MIG – novembre 2013