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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui est concerné et comment le calculer ?

16/02/2024 - 3 min de lecture

Rubrique : Fiscalité

Thématiques de l'article hashtagFamille hashtagDécryptage hashtagImmobilier

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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui est concerné et comment le calculer ?

On vous dit tout sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Quelle différence avec l’ancien ISF ? Qui est concerné par l’IFI ? Comment le calculer ? Quid des dons ? Vous saurez tout.

Sommaire :

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE L’IFI ET L’ISF ?

L’IFI a remplacé l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) en 2017, pour favoriser l’investissement dans l’économie réelle, notamment par le biais des actions.

Au-delà du changement de nom, ces 2 impôts n’ont pas la même assiette : l’IFI porte sur le seul patrimoine immobilier, alors que l’ISF s’appliquait à l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers du foyer.

Autrement dit, le patrimoine financier a été sorti de l’assiette de l’imposition.

QU’EST-CE QUE L’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt qui porte sur le patrimoine immobilier. Plus précisément, il concerne les patrimoines immobiliers dont la valeur nette (c’est-à-dire après déduction de l’emprunt bancaire) est supérieure à 1,3 million d’euros (susceptible de modification).

La valeur de ce patrimoine est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.

Quel patrimoine doit être déclaré à l’IFI ?

Vous devez notamment déclarer les biens immobilier bâtis tels que :

  • les maisons, appartements et leurs dépendances ;
  • les bâtiments classés monuments historiques ;
  • les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ;
  • les biens immobiliers non bâtis tels que les terrains à bâtir ou les terres agricoles ;
  • les biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières ;
  • ainsi que les droits immobiliers comme l’usufruit, le droit d’usage ou le droit d’habitation.

Quelles sont les exceptions possibles de l’IFI ?

D’une part, la loi exclut du champ de l’IFI les parts ou actions de sociétés exerçant une activité opérationnelle si le contribuable détient moins de 10% du capital et des droits de vote de la société.

D’autre part, la loi prévoit une exonération, notamment :

  • Des titres de sociétés soumises à l’IS détenus par le contribuable lorsqu’il exerce directement dans la société, à titre principal, une fonction effective de dirigeant (1) ;
  • Et, sous certaines conditions, des parts de sociétés civiles immobilières qui donnent en location des immeubles professionnels au profit d’une société dont les titres sont qualifiés de biens professionnels, à hauteur de la participation du redevable dans la société qui utilise ces immeubles.

Le patrimoine détenu à l’étranger entre-t-il dans l’IFI ?

Si vous avez votre domicile fiscal en France, l’imposition s’applique à l’ensemble du patrimoine immobilier détenu en France ou à l’étranger.

En revanche, si vous êtes domicilié fiscalement à l’étranger, l’imposition s’applique uniquement :

  • Aux biens et droits immobiliers que vous possédez en France ;
  • Les parts ou actions que vous détenez dans des sociétés immobilières possédant de l’immobilier en France ;
  • Les parts ou actions que vous détenez dans des sociétés immobilières possédant de l’immobilier à la fois en France et à l’étranger. Dans ce cas, l’Administration fiscale ne retient que la quote-part des biens et droits immobiliers possédés en France.

Quand et comment faire sa déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière ?

La déclaration de l’IFI s’effectue au même moment que la déclaration de revenus. Les contribuables concernés doivent déposer la déclaration annexe n° 2042-IFI.

QUI EST CONCERNÉ PAR L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE ?

L’IFI s’applique au patrimoine immobilier détenu par toutes les personnes physiques composant un foyer fiscal.

Ce dernier peut donc être composé, selon les cas :

  • D’une personne seule (célibataire, veuf, personne divorcée ou séparée)
  • De deux personnes vivant en couple.

COMMENT EST CALCULÉ L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE ?

L’IFI obéit à des règles de calcul spécifiques. Simulation, seuil d’imposition, barème progressif et décote : on vous dit tout.

Simulateur de l’IFI

Il est vivement recommandé d’effectuer une simulation de l’IFI.

Ce type de simulation poursuit un double objectif :

  • d’une part, vous permettre de vérifier votre déclaration aux impôts,
  • et, d’autre part, vous faire une idée du montant que vous allez devoir régler sans attendre de recevoir votre feuille d’imposition.
BON À SAVOIR

Besoin d’estimer le montant de votre impôt sur la fortune immobilière ? Découvrez le simulateur de l’IFI gratuit sur notre site credit-agricole.fr.

Quel est le seuil d’imposition de l’IFI ?

L’IFI s’applique dès lors qu’un foyer détient des actifs imposables dont la valeur nette dépasse 1 300 000€. Toutefois, il n’est calculé qu’à partir de 800 000€.

Autrement dit, si votre patrimoine immobilier est estimé, en net, à un total de 1 500 000€, vous payerez l’IFI uniquement sur la fraction de 800 000 à 1 500 000€ (soit 700 000€).

Barème et décote de l’impôt sur la fortune immobilière

L’IFI est calculé en fonction d’un barème spécifique. Plus le montant du patrimoine est important, plus le taux d’imposition a tendance à augmenter au fur et à mesure des tranches.

Voici le barème de l’IFI :

  • Entre 0 et 800 000€ : 0%
  • Entre 800 000€ et 1 300 000€ : 0,5%
  • Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ : 0,7%
  • Entre 2 570 000€ et 5 000 000€ : 1%
  • Entre 5 000 000€ et 10 000 000€ : 1,25%
  • Au-delà de 10 000 000€ : 1,5%.

Plafonnement de l’IFI

Les contribuables qui doivent payer l’IFI bénéficient d’un plafonnement de leur impôt, dès lors que leur domicile fiscal est situé en France.

Le montant de l'IFI est diminué de la différence entre :

  • d’une part, la somme de l'IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente,
  • et, d’autre part, 75% du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente (sous conditions) ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France et hors de France.

QUELS BIENS ENTRENT DANS LE CALCUL DE L’IFI ?

Au-delà du barème et des types de patrimoine précisés précédemment, il convient de prendre en considération quelques cas particuliers concernant l’IFI.

Focus sur IFI et résidence principale, et nue-propriété :

Est-ce que la résidence principale rentre dans l’IFI ?

La résidence principale entre dans le calcul de l’IFI. Cependant, elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier.

IFI et nue-propriété

Un nu-propriétaire n’a pas à déclarer sa propriété à l’IFI.

L’Administration fiscale tient en effet compte du fait qu’il ne peut ni utiliser ce bien, ni en tirer des revenus.

En revanche, il revient à l’usufruitier de biens ou de droits immobiliers de déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété. L’usufruit entre en effet dans le champ de l’IFI.

L’usufruitier d’un bien est le seul redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais une exception notable à ce principe ne doit pas être oubliée : le paiement de cet impôt se partage parfois entre les enfants nus-propriétaires et un de leurs parents, à la suite d’une succession.

Situation fréquente lors d’une succession ouverte suite au décès d’un parent marié : son conjoint survivant opte pour l’usufruit sur la totalité de l’héritage, la nue-propriété revenant aux enfants communs. Le conjoint peut, en effet, faire valoir cette option dite de l’usufruit légal (article 757 du Code civil).

Nue-propriété à la suite d’une succession

Les enfants ayant reçu la nue-propriété d’immeubles et/ou de placements financiers reposant sur la pierre doivent en tenir compte pour évaluer leur patrimoine immobilier. Et le déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si ce dernier affichait une valeur nette totale d’au moins 1,3 million d’euros au 1er janvier de cette année.

Comment chiffrer le prix de cette nue-propriété ? Elle correspond à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété qui est fixée par l’article 669 du Code général des impôts, selon l’âge de l’usufruitier (âge au 1er janvier de l'année concernant la déclaration à l’IFI).

Attention, ce partage de la charge de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire est réservé à cette configuration précise (usufruit légal du conjoint). Ainsi, si le parent a recueilli l’usufruit de biens immobiliers en vertu d'une donation au dernier vivant ou d’un testament, il reste seul redevable de l’IFI sur ces biens, comme s’il en était pleinement propriétaire. Il en va de même si le droit d’usufruit lui a été donné par son époux du vivant de celui-ci.

Nue-propriété à la suite d’une donation

Les parents ayant donné de leur vivant la nue-propriété de biens à leurs héritiers doivent déclarer ces propriétés à l’IFI pour leur entière valeur.

En effet, dans les cas précédents, on retrouve le principe de base légal selon lequel l’intégralité de l’IFI sur les biens démembrés est due par l’usufruitier sur leur valeur en pleine propriété.

DONS ET IFI : COMMENT CA SE PASSE ?

Vous avez la possibilité de déduire 75% des dons effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen, dans la limite d’un plafond annuel de 50 000€. Cet avantage fiscal s’applique aux versements réalisés entre ces deux dates :

  • La date limite de dépôt de votre déclara¬tion de revenus de l’année n-2
  • La date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de l’année n-1.

Les organismes éligibles à ce dispositif sont les organismes d’intérêt général, tels que les fondations reconnues d'utilité publique (FRUP), les établissements de recherche ou d'enseignement supérieur ou d'enseignement artistique d'intérêt général à but non lucratif.

 

(1) Cette fonction doit donner lieu à une rémunération normale et procurer au contribuable plus de la moitié de ses revenus professionnels.

 

© Uni-médias – Février 2024

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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