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Locataire

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Avant de se lancer

Où louer ?

Le premier choix auquel vous serez confronté

C’est celui de la localisation de votre prochain toit. Il est rare qu’on puisse cumuler tous les avantages : proximité du boulot, quartier animé mais pas trop bruyant, loyer modéré...

Hiérarchisez bien vos critères de choix : avoir ses fenêtres donnant sur un joli square est sans doute moins important qu’un loyer raisonnable et des temps de transport réduits...

Les mètres carrés et les minutes gagnés se mesurent tous les jours.

Quel type de logement ?

Toutes les formes de logements peuvent être données en location. Une seule limite est apportée par la loi : pour constituer une résidence, le logement doit être décent.

Un décret de 2002 précise les normes de décence d’un logement : il ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé. Il doit, en outre, être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (installation permettant le chauffage, eau potable, un coin cuisine…). Enfin, il doit disposer d’une pièce principale bénéficiant d’un éclairage naturel suffisant. La surface habitable de cette pièce doit être de 9 m2 au moins et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume habitable de 20 m3 au moins.

Libre ou meublé ?

En dehors des locations saisonnières (de vacances), il existe deux statuts de location : vide ou meublé.

Les locations les plus courantes sont dites vides. Ce statut est très précisément encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui protège le locataire et limite la possibilité de lui donner congé ou de réviser le loyer.

Les logements peuvent également vous être proposés meublés. Ils doivent alors être équipés de quelques meubles nécessaires à la vie quotidienne : un lit, une armoire, une table, des chaises, une cuisinière, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

Depuis le 20 janvier 2005, la loi a renforcé la protection du locataire louant en meublé. D’une part, le bail doit avoir une durée minimale d’un an. Au terme de ce délai, le bail est tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, avec indexation de la hausse du loyer sur l’indice de référence des loyers (IRL). Exactement comme dans la loi de 1989 pour les logements vides. Cette durée d’un an peut être réduite à neuf mois si le locataire est un étudiant. Dans ce cas, il n’y a pas tacite reconduction au terme du bail

D’autre part, si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il doit en avertir son locataire trois mois avant l’échéance du bail et motiver sa décision de non-renouvellement : reprise du logement pour y loger d’autres personnes qu’elles soient membre de sa famille ou des tiers, vente du logement, motif légitime et sérieux comme l’inexécution par le locataire de ses obligations (défaut de paiement de ses loyers, défaut d’assurance du logement, troubles de voisinage). Côté locataire, en cas de départ, un mois de préavis est à donner à n’importe quel moment du bail contre trois mois en règle générale pour les logements loués vides.

BON A SAVOIR :

En meublé, le propriétaire peut reprendre l’appartement à la fin du bail, en respectant un préavis de trois mois. De votre côté, vous pouvez y mettre fin quand vous le désirez en observant simplement un préavis d’un mois.

Avec qui louer ?

Seul

Louer seul ne signifie pas forcément habiter seul. Il est possible – et permis – d’être seul locataire et de vivre en couple ou même d’héberger gratuitement un ami ou un parent, sans avoir à demander l’accord du propriétaire.

A deux

Lorsqu’un couple s’installe, il n’est pas inutile de savoir qui est juridiquement locataire, ne serait-ce que par rapport au paiement du loyer et au droit à rester dans les lieux si le couple venait à se séparer.

Si le couple est marié
Au moment de la signature du contrat de location de leur résidence principale, les deux époux sont titulaires du bail avec les mêmes droits et les mêmes responsabilités. Lorsque le titulaire d’un bail se marie, son conjoint, pourtant étranger à la signature du contrat, devient automatiquement titulaire du bail.

Les partenaires pacsés
Ils ne sont tous les deux titulaires du bail que s’ils ont l’un et l’autre signé le contrat. Dans le cas contraire, seul le signataire est considéré comme locataire. Son partenaire est hébergé, mais peut néanmoins être tenu de payer au propriétaire le loyer et les charges locatives. Le pacs prévoit en effet que ses deux membres sont solidaires face aux dépenses de la vie courante.

Dans le cas du concubinage
Seul le signataire est locataire, l’autre est simplement hébergé. Même si les concubins sont d’accord pour répartir entre eux les dépenses de la vie quotidienne, le propriétaire ne peut exiger un quelconque paiement de celui qui n’est pas signataire. Si les concubins veulent tous deux être titulaires du bail, tous deux doivent le signer.

En cas de décès
Sachez toutefois qu’en cas de décès ou d’abandon du domicile par le partenaire ou le concubin signataire du bail, l’autre occupant peut tout de même demander à ce que le bail continue à son profit. Depuis le 1er janvier 2007, le partenaire du Pacs peut rester pendant un an, comme le conjoint survivant, dans le logement et profiter du mobilier. Dans le cas d’une location, les loyers sont remboursés par les héritiers pendant un an.

La colocation, ou louer à plusieurs

La colocation est souvent envisagée par les jeunes. Elle permet à des amis qui s’associent d’accéder à un logement plus vaste et plus confortable. Pour qu’une colocation ait de bonnes chances de réussir, il est important que les règles entre les colocataires soient clairement définies dès le départ. Il existe deux modalités de contrat : soit les colocataires sont tous signataires d’un bail unique, soit chaque colocataire signe avec le bailleur.

  • Dans le cas d’un bail multiple, le propriétaire doit donner congé à chacun d’entre eux et peut imposer un colocataire.
  • Dans le cas d’un bail unique, le propriétaire ne peut imposer un nouveau colocataire en cas de départ de l’un d’entre eux. Si le bail contient un clause de solidarité, le congé donné par le bailleur vaut pour tous les colocataires. Dans le cas contraire, il devra adresser congé à chaque colocataire.

Pour plus d’information, suivez le lien : www.anil.org

Quel que soit le type de contrat, les propriétaires se réservent généralement le droit de demander à n’importe lequel d’entre eux de payer, seul, les sommes dues par la collectivité. Il suffit que cela soit prévu dans le contrat par une clause de « solidarité ». Pensez à vérifier si le bail de colocation contient une telle clause. Si oui, le bailleur est en droit de vous demander des loyers alors que vous auriez quitté le logement, mais seulement jusqu’au terme du bail en cours.

Deuxième point, il est conseillé que chaque colocataire souscrive une assurance habitation. Cette précaution évitera la recherche de responsabilité en cas de problème et permettra aux assurances d’intervenir quelles que soient les circonstances de l’incident.

Le départ d’un seul colocataire n’entraîne pas la fin de la colocation
L’un des colocataires peut être amené à partir avant la fin de la colocation. Qu’il s’agisse d’un bail unique ou d’un bail multiple, il doit donner son congé au propriétaire, sous peine d’être engagé indéfiniment, en respectant un préavis de trois mois, en location est vide, délai ramené à un mois dans certaines circonstances (perte d’emploi, mutation professionnelle…) et en meublé . La location continue avec ceux qui restent. Mais attention ! La clause de solidarité permet au propriétaire d’exiger du locataire qui a déménagé le paiement des loyers si les autres colocataires sont défaillants, du moins jusqu’au renouvellement. Autre désagrément : celui qui part ne peut prétendre récupérer sa quote-part du dépôt de garantie qu’en fin de location sauf si les colocataires restants lui remboursent sa part.

Les 4 commandements du colocataire

  • Fixer par écrit les règles de vie commune avant d’emménager.
  • Lire et signer le bail. Chaque colocataire doit connaître ses obligations.
  • Respecter scrupuleusement ses obligations financières.
  • Prévoir son départ suffisamment à l’avance pour ne pas menacer la cohésion de la communauté.

** LE SAVIEZ-VOUS : Trouver votre coloc’ sur Internet

Certains sites dédiés à la colocation proposent des petites annonces et des conseils pratiques...
On peut consulter Appartager.com, le numéro 1, qui revendique 90 000 annonces. On peut voir aussi www.colocationfrance.fr ou www.appartager .comSous-louer : des précautions à prendre

Sous-louer : des précautions à prendre

Contrairement à ce qu’on croit souvent, il n’est pas interdit par la loi de sous-louer un logement.

Mais il est impératif pour cela d’obtenir l’autorisation du propriétaire. Celui-ci doit la donner par écrit, en précisant le prix du loyer qui peut être demandé. La sous-location ne peut créer des droits plus importants que la location initiale : elle prendra fin au plus tard avec la location.

En règle générale, le sous-locataire verse son « sous-loyer » au locataire principal, mais si ce dernier ne remplit plus ses obligations, le propriétaire peut réclamer le "sous-loyer" au sous-locataire. Le locataire principal comme le sous-locataire doivent souscrire un contrat d’assurance habitation.
Une sous-location peut concerner tout ou partie du logement
Pour les logements HLM, la sous-location est interdite (article L442-8 du Code de la constrution et de l’habitation). À titre dérogatoire, la sous-location d’une partie du logement par le locataire est autorisée vide ou en meublée, après information du bailleur, au profit :

  • des personnes âgées de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap contrat devant répondre à certaines conditions
  • des personnes de moins de 30 ans dont le contrat est établi pour une durée d’un an renouvelable. Le coût de la pièce ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement (article L442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation).