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Bail commercial : attention à la survenance du terme

05 oct
Activité

Octobre 2011

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme, c’est-à-dire au minimum 9 ans après sa conclusion. Il se poursuit tacitement sans formation d’un nouveau contrat. Il est fréquent que propriétaire et locataire restent dans cette situation sans déclencher la procédure de renouvellement. Le locataire s’expose alors au déplafonnement du loyer et à l’impossibilité pratique de vendre le fonds commerce.

Les risques du dépassement de la durée initiale du bail

D’abord, le propriétaire peut donner congé au locataire à n’importe quel moment, à condition de respecter un préavis de six mois. Sauf manquements graves de l’occupant des lieux à ses obligations, le congé sera assorti d’une indemnité d’éviction.

En règle générale, si le bail initial se poursuit ainsi au-delà de douze ans, le locataire perdra automatiquement le bénéfice du plafonnement. Cela signifie que le nouveau loyer ne sera pas limité par l’application de l’augmentation de l’indice Insee du coût de la construction depuis le début du contrat, mais qu’il correspondra à la valeur locative des lieux.

A défaut d’accord amiable, il sera fixé par voie judiciaire. Si des locaux voisins ont été récemment loués moyennant des redevances nettement supérieures, elles serviront de référence. Des pourcentages d’augmentation de l’ordre de 140 %, voire plus, ont été validés par les tribunaux.

Le montant des loyers est au centre d’un conflit de rentabilité entre bailleur et locataire. Les propriétaires bien conseillés attendent souvent la fin des douze ans d’occupation des lieux pour former leur offre de renouvellement avec application d’un loyer déplafonné. Les locataires ont donc tout intérêt à se montrer vigilants.

Autre conséquence du non-renouvellement : l’impossibilité pratique de céder le fonds avant la fixation du nouveau loyer. Un vendeur pressé sera obligé d’accepter à l’amiable un loyer élevé qui le contraindra ensuite à baisser le prix du fonds en raison de sa moindre rentabilité. Un vendeur en position d’attendre une solution judiciaire patientera le temps nécessaire à la procédure, souvent deux ou trois ans.

Une demande de renouvellement protège le locataire

Il est recommandé de consulter un avocat un an à l’avance afin de préparer une stratégie de renouvellement.

Dans tous les cas, lorsque le locataire n’a pas reçu de congé de son propriétaire, il peut demander le renouvellement du bail par acte d’huissier, même après la survenance du terme initial.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour accepter ou non. Sans réponse dans ce délai, le renouvellement sera acquis mais le propriétaire conservera le droit de demander une augmentation de loyer. Si la demande de renouvellement est intervenue assez tôt et qu’aucune autre exception ne s’y oppose, le principe du plafonnement s’appliquera.

Pour consulter l’ensemble des articles du Code de commerce s’appliquant aux baux commerciaux : www.legifrance.gouv.fr/.../


© Thierry Le Bras – Uni-éditions – septembre 2011