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Crédit-bail immobilier

Une solution sur-mesure et fiscalement avantageuse pour financer votre immobilier professionnel tout en préservant votre trésorerie.

Vous avez un projet d’acquisition ou de construction d’immeuble d’exploitation ? Vous avez pour projet de réaliser un investissement immobilier à usage professionnel puis de mettre celui-ci en location ?

Le crédit-bail immobilier vous permet de financer jusqu'à 100% de votre projet immobilier professionnel et vous offre, à terme, la possibilité de devenir propriétaire de ce bien, moyennant des charges assimilables à un loyer de marché.

  • Un financement total de votre investissement immobilier professionnel
  • Une solution sur-mesure adaptée à votre activité et à la spécificité de votre projet
  • Une optimisation financière et fiscale

Nous concevons toutes nos offres pour vous permettre de les utiliser au plus près de vos besoins. Le crédit-bail immobilier du Crédit Agricole, c’est donc aussi les services et/ou options suivants à votre main qui peuvent faire l'objet d'un contrat et/ou d'une tarification spécifique :

CE QU'IL FAUT SAVOIR

Souscripteurs

Tout professionnel détenteur d’un SIRET, quels que soient la forme juridique de son entreprise et son secteur d’activité


Type de financement

Opération de location portant sur un bien immobilier à usage professionnel, assortie d’une promesse unilatérale de vente au terme de la location, à un prix convenu dès le départ.

Biens fiancés

Tous biens immobiliers affectés à un usage professionnel : local commercial, bureaux, entrepôt logistique, cabinet médical…

  • Biens existants : avec ou sans travaux, indépendants ou en lot de copropriété
  • Biens à construire : acquisition d’un terrain suivi d’une construction, vente en l’état futur d’achèvement

Montant finance

Jusqu’à 100% des dépenses immobilières avec ou sans apport initial avec un montant d’investissement minimum de 500.000 €.

Durée

De 7 à 15 ans en général

Loyers de crédit-bail

Les loyers comprennent le remboursement du capital et des intérêts. Ils sont calculés en fonction :

  • du montant de l’investissement, 
  • de la durée de remboursement choisie,
  • du taux d’intérêt.

Option d'achat

Le montant de l’option d’achat en général de 1€ est fixé dès l’origine dans le contrat.

Frais

  • Frais d’étude et de montage payables à l’acceptation de l’offre, fixés et définis contractuellement
  • Frais annexes, définis dans une grille jointe au contrat, sur des actes de gestion éventuels

Assurances du bien immobilier(1)

Pour sécuriser votre investissement durant toute la durée du financement en cas de sinistre, votre contrat de crédit-bail immobilier intègre deux garanties :

  • Assurance construction, pour tout sinistre durant la phase de construction
  • Assurance exploitation, pour tout sinistre durant la phase d’exploitation 

(1) Les primes d’assurance sont intégrées dans vos loyers

Fiscalité

Les loyers de crédit-bail sont intégralement déductibles de votre résultat imposable, à l’exception de la partie correspondant à la valeur du terrain.

Vous bénéficiez d’un amortissement accéléré via le loyer facturé. Votre loyer est en effet représentatif d’un amortissement basé sur la durée du contrat, et celle-ci est en général inférieure à l’amortissement comptable classique du bien financé en tant que propriétaire.(1)

(1) Excepté pour les opérations de crédit-bail portant sur des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à titre principal à usage de bureaux en Ile-de-France, qui entrent dans le champ d'application de la taxe sur les bureaux et qui ne sont situés ni dans les zones de redynamisation urbaine ni, pour les contrats conclus avant 2007, dans les zones d'aménagement du territoire (zones éligibles à la prime d'aménagement du territoire) ou dans les territoires ruraux de développement prioritaire, ni, pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2007, dans les zones d'aide à finalité régionale.

Option d'achat

Le montant de l’option d’achat, en général de 1€, est fixé dès l’origine dans le contrat.

Accompagnement

Nos équipes sont présentes à vos côtés pour permettre la bonne marche de votre projet immobilier et assurer la qualité de sa réalisation. Vous bénéficiez de l’accompagnement :

  • d’experts pour une analyse financière et immobilière approfondie de votre projet 
  • des notaires garants du montage sécurisé de l’opération pour le respect des règles juridiques et d’urbanisme
  • d’une équipe d’ingénieurs travaux et gestionnaires pour le suivi des projets de construction et le paiement des appels de fonds.

 

 

Les points d’attention

  • Il faut être un professionnel résidant en France métropolitaine pour bénéficier de l’offre, sous réserve d’étude et d’acceptation définitive de votre dossier par Crédit Agricole Leasing & Factoring.
  • Le financement du seul terrain ou des travaux seuls, du fonds de commerce, d’un immeuble à usage mixte (professionnel/habitation), d’un site ou d’un bâtiment à activité polluante ne peut se faire en crédit-bail.
  • Si vous exercez votre option d’achat et devenez propriétaire du bien, vous devrez, en contrepartie de l’amortissement accéléré, procéder à une réintégration fiscale. Ce « sur-amortissement » correspond à la différence entre les charges déduites dans le cadre du crédit-bail immobilier et l’amortissement que vous auriez pratiqué si vous aviez été propriétaire de l’immeuble dès le départ. Cette réintégration est ensuite amortie sur la durée d’usage restante de l’immeuble.

FM LOGISTIC : TÉMOIGNAGE D'UN CLIENT SUR LE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER

M. Dray, responsable des financements structurés de FM LOGISTIC, a développé son parc d'entreprôts grâce au crédit-bail immobilier.

À VOTRE MAIN

Maîtrise de votre projet immobilier

  • Vous choisissez librement vos locaux, votre terrain et le programme immobilier et vous négociez librement les conditions d’acquisition avec le vendeur. (1) 
  • Vous avez la possibilité de sous-louer totalement ou partiellement l’immeuble dès lors que l’activité exercée dans l’immeuble est professionnelle et respecte la destination de l’immeuble. (2)
  • Votre financement se réalise sur-mesure, et s’adapte à votre situation, à votre cycle d’exploitation et à la spécificité de votre projet : 
    • financement avec ou sans apport de votre part ;
    • les loyers sont à taux fixe ou variable ;
    • le profil de vos loyers peut être adapté à vos besoins : constants, dégressifs ou spécifiques.

(1) Sous réserve des contraintes réglementaires
(2) Sous réserve de la validation des sous-locataires par CA Leasing & Factoring

Avance preneur

Vous avez la possibilité d’autofinancer une partie de votre investissement au travers d’une avance preneur.

Concrètement vous réalisez un apport sous forme de prêt amortissable consenti au crédit-bailleur. Ce prêt amortissable produit des intérêts à votre bénéfice et génère une diminution de la charge locative sans affecter la déductibilité fiscale de vos loyers.

Taux fixe ou variable(1)

Vous déterminez avec votre Conseiller le type de taux d’intérêt appliqué à votre financement :

  • Un taux fixe pour privilégier la sécurité : le taux est constant dans le temps et ne varie pas durant toute la durée de votre contrat de crédit-bail. Vous connaissez ainsi le coût total de votre financement dès le début.
  • Un taux variable : à la signature de votre contrat, le taux de votre financement peut être inférieur à un taux fixe. Le taux de votre prêt varie ensuite en fonction de l'évolution des taux du marché monétaire selon des modalités fixées contractuellement.

(1) Renseignez-vous auprès de votre Caisse régionale sur les modalités de taux disponibles

Souplesse des loyers

Votre financement se réalise sur-mesure, et s’adapte à votre situation, votre cycle d’exploitation et à la spécificité de votre projet. Vous déterminez en accord avec votre conseiller:

  • La périodicité des loyers : généralement trimestrielle, vous pouvez opter pour des loyers mensuels ou semestriels. 
  • Le terme du paiement :
    • Paiement à échoir : vous réglez votre loyer correspondant à la période à venir
    • Paiement à terme échu : vous réglez votre loyer correspondant à la période écoulée
  • Le profil de vos loyers : généralement constants c’est-à-dire invariables durant toute la durée du contrat, vous pouvez opter pour des loyers dégressifs ou progressifs.

Assurance emprunteur

Pour vous sécuriser vous et vos proches sur toute la durée du financement, nous vous recommandons de souscrire l’assurance décès-emprunteur associée à votre contrat de crédit-bail immobilier. Elle prend en charge le capital assuré restant dû en cas de décès ou perte totale et irréversible d’autonomie, et, si vous avez choisi cette option, en cas d’incapacité de travail.

Garantie nécessitant un contrat et une tarification spécifiques.

EN PRATIQUE

Que couvre le financement en crédit-bail ?

Le crédit-bail vous permet le financement intégral de votre projet immobilier l’achat du terrain et la construction mais aussi :

  • Les droits d’acquisition (frais de mutation…)
  • Frais de voirie et réseaux divers (raccordement, évacuation, parking…)
  • Frais d’architecte, 
  • Frais d’assurance 
  • La TVA dans l’attente de sa récupération

Comment fonctionne le crédit-bail immobilier ?

  1. Vous choisissez l’immeuble et/ou le terrain correspondant à vos besoins et négociez son prix avec le vendeur.
  2. Crédit Agricole Leasing & Factoring acquiert l'immeuble et/ou le terrain par acte notarié, et vous le loue moyennant le paiement de loyers pour une durée déterminée dans le contrat de crédit-bail immobilier.
  3. Au terme du contrat, vous pouvez devenir propriétaire de l’immeuble pour le montant de l’option d’achat défini dès l’origine.

Puis-je acquérir le bien immobilier avant la fin du contrat ?

Les loyers de crédit-bail, proches d’un loyer de marché, ne sont pas versés à fonds perdus : l’opération est assortie d’une promesse de vente qui vous permet de devenir propriétaire du bien en fin de contrat à un prix fixé dès l’origine (en général 1€).

Vous avez également la possibilité de lever l’option d’achat par anticipation et devenir ainsi propriétaire du bien en cours de contrat au bout d’une durée et à un prix fixés au contrat.

Est-il possible de prévoir le financement d’extensions futures ?

Si le développement de votre activité vous conduit à restructurer ou agrandir vos locaux, Crédit Agricole Leasing & Factoring peut vous accompagner en mettant en place le financement adéquat par un avenant au contrat initial (1).

(1) Sous réserve d’étude et d’acceptation définitive de votre dossier par Crédit Agricole Leasing & Factoring

L’opération peut-elle être réalisée via une SCI ?

Bien sûr. Réaliser une opération de crédit-bail immobilier via une SCI (société civile immobilière) vous permet de :

  • vous constituer un patrimoine immobilier distinct juridiquement de celui de la société d’exploitation ; 
  • associer dans ce patrimoine immobilier des personnes extérieures à l’exploitation ;
  • dégager des revenus pour les associés de la SCI ;
  • anticiper une succession ;
  • ou encore faciliter la transmission de votre entreprise.
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Dernière mise à jour Mai 2018 nécessitant une évolution probable courant 2018, conformément à l’application de la Loi de Finances 2018.