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Pas-de-porte et droit au bail : gare à la confusion

19 juil
DIRIGEANT

il y a 2 mois

Ces deux notions, couramment utilisées dans les baux commerciaux, peuvent être mal interprétées. Elles ont pourtant une portée et des incidences différentes.

Lorsqu’un nouveau locataire s’installe dans un local commercial, il est fréquent qu’il doive s’acquitter d’un pas-de-porte ou d’un droit au bail. La différence est de taille. D’un côté, le pas-de-porte équivaut à un droit d’entrée, versé par le nouvel entrant au propriétaire du local, lors de la signature du bail. De l’autre, le droit au bail est dû au locataire qui quitte les lieux, en contrepartie de la transmission du contrat de bail - et des droits qui en découlent - à son successeur. Dans les deux cas, le traitement fiscal des sommes en jeu diffère.

Le pas-de-porte

Les parties sont libres de fixer son montant à leur convenance. En règle générale, le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, permettant au propriétaire de se prémunir contre une éventuelle dépréciation de la valeur locative de son bien. De fait, l’augmentation des loyers ne suit pas toujours l’évolution des prix du marché. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte, lors du renouvellement du bail, pour calculer le nouveau loyer.

Deuxième possibilité : le pas-de-porte peut être une indemnité, visant là aussi à compenser la dépréciation de la valeur locative du bien, mais aussi les avantages octroyés par le propriétaire au locataire à l’occasion de la signature du bail (dont le droit au renouvellement).

L’incidence fiscale n’est pas neutre, puisque dans le premier cas (supplément de loyer), le pas-de-porte est déductible des résultats, durant la durée du bail, à raison d’un neuvième par an. Mais pas dans le deuxième, où il devient un élément du fond de commerce inscrit au bilan. D’où l’intérêt de qualifier la nature juridique du pas-de-porte, dès le départ, au mieux de ses intérêts.

Le droit au bail

C’est un droit qui appartient au locataire en place et qui correspond aux avantages liés à son contrat de bail (droit au renouvellement, droit à indemnité en cas d’éviction). Lorsque l’occupant cède son bail à un nouveau locataire avant son terme, il est fondé à monnayer ces avantages. Le montant du droit au bail est libre. Il résulte de la négociation entre les parties, en fonction des caractéristiques du local, de son emplacement et de la durée du bail restant à courir.

Sur le plan fiscal, la somme perçue au titre du droit au bail est considérée comme un bénéfice imposable. Elle doit être déclarée par le locataire sortant. De son côté, le nouvel entrant est tenu de verser des droits d’enregistrement, dès lors que le droit au bail excède 23 000 €. Le taux applicable est de 3 % jusqu’à 200 000 € et de 5 % au-delà.


© Thibault Bertrand - Uni-éditions – juillet/août 2017