Professionnels : pourquoi assurer la valeur vénale de votre fonds de commerce ?

21/03/2024 - 3 min de lecture

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Professionnels : pourquoi assurer la valeur vénale de votre fonds de commerce ?

Pour de nombreux professionnels, leur fonds de commerce est directement lié au local qu'ils occupent : un restaurant, un hôtel, une boutique, une salle de sport, un cabinet médical… Découvrez comment évaluer la valeur vénale de votre local professionnel.

Définition de la valeur vénale

La valeur vénale d’un bien correspond à une estimation du prix que celui-ci pourrait avoir sur le marché. Concrètement, la valeur vénale permet de savoir quel montant on peut espérer obtenir de la revente d’un bien en cas d’hypothétique revente à l’instant T. Cette valeur marchande dépend de nombreux critères :

Les caractéristiques intrinsèques du bien
L’évolution de l’offre et de la demande pour ce type de bien
La conjoncture économique
…

La valeur vénale d’un fonds de commerce dépend de plusieurs facteurs. En cas de vente, elle résulte le plus souvent d’un accord entre l’acheteur et le vendeur lors de la phase de négociation.

BON À SAVOIR

Il n’existe pas de définition légale ou officielle de la valeur vénale. Cependant, il est recommandé de confier le calcul de la valeur vénale d’un bien à un professionnel qualifié.

Comment se calcule la valeur vénale ?

Les formules de calcul de la valeur vénale dépendent du type de bien considéré : bien immobilier, terrain ou encore véhicule (voiture, moto).

Quels sont les facteurs à prendre en compte lors de l’évaluation de la valeur vénale d’un fonds de commerce ?

En ce qui concerne un fonds de commerce, il convient notamment de prendre en compte les éléments suivants :

L’estimation des actifs incorporels du bien :
Il s’agit notamment d’estimer le flux de clientèle et les revenus qu’il procure, que ce soit au travers d’une évaluation par le chiffre d’affaires ou par le bénéfice reconstitué. Il convient également d’inclure dans le calcul de la valeur vénale d’un fonds de commerce le droit au bail, qui correspond à la différence entre le montant du loyer payé et la valeur locative de marché du local dans lequel est installé le commerce. L’évaluation des éléments incorporels constitutifs de la valeur du commerce peut également inclure les frais de recherche et développement dont les résultats seraient inexploités, la capitalisation correspondant aux marques et brevets… ;
L’estimation des actifs corporels :
Au sein de cette catégorie, il convient de distinguer entre, d’une part, les actifs immobilisés et, d’autre part, les actifs circulants. Le gros matériel et l’outillage, ainsi que les véhicules, correspondent à ce qu’on appelle les actifs immobilisés. Leur valeur vénale doit tenir compte de leur vétusté. Par exemple, pour les automobiles, l’argus peut être une base de référence qui fait consensus. Les actifs circulants, eux, correspondent au stock de marchandises.

BON À SAVOIR

Quelle différence entre la valeur vénale et le prix réel d’un bien ? Différents frais peuvent venir s’ajouter à la valeur d’un bien immobilier. C’est notamment le cas avec des frais d’agence et des frais de notaire sont souvent à payer en plus du prix réel d’un bien. D’où la différence entre la valeur vénale et, par ailleurs, le prix réel d’un bien.

Quelles sont les limites de l’évaluation de la valeur vénale d’un fonds de commerce ?

Il n’existe pas de formule de calcul unique pour évaluer la valeur vénale d’un fonds de commerce. Chaque secteur d’activité, chaque entreprise possède ses propres spécificités. Il est également important de tenir compte du contexte économique : selon les périodes du cycle économique, telle ou telle activité peut être plus ou moins attractive… et donc plus ou moins valorisée.

Par ailleurs, le prix n’est pas toujours le seul élément à prendre en compte. Par exemple, en ce qui concerne le local professionnel ou le local commercial, il ne suffit pas de se baser sur le prix ou le loyer au mètre carré. La configuration du local, son potentiel de transformation ou encore la possibilité de réaliser une extension peuvent également contribuer à augmenter la valeur vénale d’un commerce.

Faut-il faire une demande d’attestation de valeur vénale auprès d’un expert ?

Incendie, foudre, dégât des eaux, bris de machines, catastrophes naturelles : plusieurs situations peuvent entraîner une dégradation des biens professionnels ou des pertes d’exploitation. Dans ce cas, il peut être utile, en vue d’une possible indemnisation, de disposer au préalable d’une estimation de la valeur vénale du fonds de commerce par un expert. Ce dernier sera en capacité de fournir une attestation de valeur. Attention, cette prestation fait bien entendu l’objet d’une facturation.

BON À SAVOIR

Quelle différence entre la valeur vénale et la valeur d’usage ? La valeur d’usage prend en compte la valeur des avantages économiques que vous pouvez espérer retirer de l’utilisation d’un bien dans le futur. C’est donc une notion plus large que celle de valeur vénale.

Perte de la valeur du fonds de commerce : des situations où vous perdez la main

Tout d’abord, si vous êtes locataire du local sinistré, sachez que vous allez entièrement dépendre de la décision de votre propriétaire :

Celui-ci peut résilier votre bail commercial, sans aucune indemnité, en cas de destruction totale de votre fait.
Il peut également refuser de reconstruire ou de remettre en état le bâtiment qui abritait votre activité.

De même, si vous êtes copropriétaire, vous allez dépendre de la décision de la majorité de la copropriété de reconstruire le bâtiment.

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez également être obligé d'arrêter votre activité du fait d'une décision administrative faisant suite à un sinistre.

Deux exemples concrets :

Les murs de la cuisine d'un restaurant déclarés contaminés suite à une fuite de canalisation d’égout ;
Un immeuble abritant une boutique en rez-de-chaussée déclaré instable suite à des travaux de fondations dans l’immeuble mitoyen.

Autant de situations dans lesquelles vous n’avez pas la main pour obtenir la reprise de votre activité et donc la préservation de la valeur de votre fonds de commerce !

Peut-on faire assurer une valeur vénale ?

Il arrive parfois que, suite à un sinistre majeur, vous n’ayez plus la possibilité de reprendre l’activité dans vos locaux : c'est la valeur de votre fonds de commerce qui risque également de partir en fumée !

Un préjudice considérable, alors que vous avez souvent contracté des emprunts pour financer le droit au bail, un pas de porte, le rachat d’une clientèle… Voilà pourquoi il est essentiel de compléter votre protection en assurant la valeur vénale de votre fonds de commerce. Fort heureusement, il existe des contrats d’assurance spécifiques.

Que comprend la garantie Perte de la valeur vénale du fonds de commerce ?

La garantie Perte de la valeur vénale du fonds de commerce permet d’indemniser le préjudice souvent majeur auquel vous êtes exposé. Elle va intervenir à la suite des mêmes sinistres que ceux que vous aurez prévus à la garantie dommages aux biens : incendie, tempête, évènements climatiques, avalanches, catastrophes naturelles, dégâts des eaux, refoulements d’égout...

Elle prévoit plusieurs situations d'indemnisation :

Une perte totale de la valeur de votre fonds de commerce si vous êtes dans l’impossibilité complète et définitive de continuer votre exploitation dans le local sinistré
Une perte partielle si vous avez l'obligation de partir dans de nouveaux locaux sans pouvoir conserver tout ou partie de votre clientèle actuelle.

Quel montant d’indemnisation prévoir ?

Le montant de l'indemnisation, établi à dire d'expert, correspondra à la différence entre les valeurs vénales du fonds de commerce estimée avant et après le sinistre.

Et cette indemnisation prendra en compte l'intégralité de vos actifs immatériels : la clientèle, le droit au bail, le pas de porte, l’enseigne commerciale...

BON À SAVOIR

Au Crédit Agricole, la Garantie Perte de la valeur vénale du fonds de commerce prévoit un montant d'indemnisation évalué selon votre chiffre d'affaires.

Vous pouvez choisir cette garantie avec l’assurance Multirisque professionnelle : un contrat qui vous permet d’ajuster précisément votre protection à votre situation.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Certains produits et services mentionnés dans cet article peuvent être commercialisés par le Crédit Agricole : renseignez-vous sur leur disponibilité dans votre Caisse régionale.
La souscription à ces produits et services peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale. Accédez au détail de ces produits et services en cliquant sur les liens hypertextes prévus à cet effet dans la présente page Internet.
Le contrat d'assurance Multirisque professionnelle est assuré par PACIFICA, entreprise régie par le Code des assurances (mentions légales complètes accessibles en cliquant ici).

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