Retour au site Crédit Agricole
Le blog des professionnels / FINANCES

Une sélection d’actualités générales, financières et sociales utiles pour les entrepreneurs.

Un nouveau régime pour les baux commerciaux

08 aoû
Un nouveau régime pour les baux commerciaux
FINANCES

Août 2014

La loi Pinel, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a été définitivement adoptée par le Parlement. Elle comporte un volet qui modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux.

Voilà un texte que les commerçants et artisans attendaient depuis longtemps, mais qui aura mis près de 2 ans à trouver son aboutissement. La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux TPE, dite loi Pinel, a été définitivement adoptée par le Parlement le 18 juin 2014.
Ce texte, qui aborde de nombreux sujets (régime de la micro-entreprise, reconnaissance du savoir-faire artisanal, transmission d’entreprise), comporte un volet qui modifie en profondeur le régime des baux commerciaux. D’une part, en encadrant la hausse des loyers lorsqu’ils sont déplafonnés. D’autre part, en introduisant de nouvelles obligations en matière d’information à la charge des bailleurs. Enfin, en renforçant les droits et prérogatives des locataires.

Pas plus de 10 % d’augmentation par an

L’encadrement des loyers, c’est la solution qui a été retenue pour enrayer la hausse des baux commerciaux. En 4 ans, leur montant a augmenté de près de 8 %, selon le Gouvernement. Pour freiner ce mouvement, la loi Pinel institue deux nouvelles règles. La première limite la hausse des loyers à 10 % au maximum par an en cas de déplafonnement. Autrement dit, dans le cas où la valeur locative d’un local augmente fortement, suite par exemple à l’embellissement ou la rénovation du quartier dans lequel il est situé.
La seconde instaure de nouveaux référentiels pour le calcul de l’évolution des loyers. Désormais, ceux-ci seront indexés sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), en lieu et place de l’indice du coût de la construction (ICC), aujourd’hui peu adapté à la réalité de l’activité commerciale. Ces deux mesures devraient logiquement limiter l’augmentation des loyers et stabiliser le prix des baux commerciaux, en particulier en centre-ville.

Un état des lieux obligatoire, un inventaire des charges…

Le renforcement de l’information et des droits des locataires vise à introduire plus d’équité dans leurs relations avec le bailleur, notamment en y apportant un surcroît de transparence. Pour cela, la loi fixe au bailleur l’obligation d’établir un état des lieux lors de l’entrée et de la sortie des lieux, ainsi qu’un inventaire précis des charges locatives, précisant leur répartition entre les parties. Concrètement, ces mesures devraient limiter les motifs de conflits potentiels entre bailleurs et locataires.
D’autre part, la loi instaure un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local, à l’image de ce qui se passe en matière de baux d’habitation. En pratique, le propriétaire bailleur qui vend les murs doit en informer le locataire par lettre recommandée avec AR. Ce dernier bénéficie alors d’un délai d’un mois pour donner sa réponse, et d’un moins supplémentaire pour acquérir le bien.
Enfin, la loi Pinel allonge la durée maximale des baux dérogatoires de 2 à 3 ans. Sachant que ces baux spécifiques peuvent être résiliés avant leur terme, cette mesure va permettre aux commerçants de tester la viabilité de leur projet sur une période plus longue, avant de s’engager sur un bail classique et plus contraignant de type 3-6-9.

Pour en savoir plus :
Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014


© Thibault Bertrand – MIG/Uni-éditions - juillet 2014