Si vous êtes créateur d’entreprise, plusieurs vérifications s’imposent avant de débuter votre activité dans les locaux que vous occupez.
QUELLES VÉRIFICATIONS EFFECTUER QUAND ON CRÉE SON ACTIVITÉ ?
Un local peut être à usage d’habitation, professionnel ou mixte. Si le logement est situé au sein d’une copropriété, c’est le règlement de copropriété qui détermine l’affectation des parties privatives selon ces trois catégories.
Le règlement de copropriété peut notamment contenir une clause « d’habitation bourgeoise » qui interdit l’exercice d’une activité professionnelle au sein de l’immeuble. En règle générale, cette clause concerne les appartements situés en étage. Les locaux situés en rez-de-chaussée sont, eux, souvent considérés comme mieux adaptés à l’installation de commerces ou de boutiques. Dans le cadre d’une activité artisanale ou commerciale, la livraison de marchandises ou la réception du public peuvent entraîner certains désagréments (bruit, nombreuses allées et venues…) justifiant que certains locaux soient réservés à un usage purement d’habitation.
Il est aussi possible de modifier l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment. Il est par exemple envisageable de transformer un commerce en habitation ou vice-versa. Dans ce cas, vous devez au préalable vous renseigner sur les conditions d’obtention des autorisations de changement d’usage et de changement d’affectation. Ces deux autorisations d’urbanisme sont indispensables pour pouvoir réaliser les travaux.
Certaines communes (les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) exigent une autorisation pour tous ceux qui exercent une activité professionnelle, y compris commerciale, à leur domicile.
Sachez que la nature du bail diffère en fonction de l’utilisation des locaux, mais aussi du statut du professionnel. Voici un tour d’horizon des principaux cas de figure.
JE TRAVAILLE DEPUIS MON DOMICILE
Le bail mixte est utilisé pour la location d’un local qui sert à la fois à l’habitation principale et à l’exercice de l’activité professionnelle du locataire. Si vous n’avez pas besoin de réceptionner des marchandises, de recevoir vos clients ou de faire travailler vos salariés dans votre logement, vous n’avez pas besoin de modifier votre bail.
Le contenu du bail mixte diffère selon la nature de l’activité :
- En cas d’activité professionnelle, vous devez signer un bail mixte professionnel. Ce type de bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation. Les professionnels concernés sont ceux qui exercent une activité libérale (médecin, avocat, notaire…) ainsi que certains artistes dont la pratique ne correspond pas à une activité artisanale. C’est notamment le cas des artistes-peintres.
- En cas d’activité commerciale, vous devez signer un bail mixte commercial. Ce type de bail est soumis au Code de commerce. Les professionnels concernés sont les commerçants, les industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés ainsi que les artisans immatriculés au répertoire des métiers. Dans la catégorie des commerçants et industriels, on retrouve notamment les banquiers, les courtiers ou les agents d’assurance. La catégorie des artisans inclut notamment les boulangers-pâtissiers, les bouchers-charcutiers, les coiffeurs, etc.
La durée minimale du bail mixte professionnel est fixée à 3 ans (lorsque le propriétaire est un particulier) ou 6 ans (lorsque le propriétaire est une personne morale). La durée minimale du bail mixte commercial est fixée à 9 ans.
Avant de signer un bail mixte professionnel avec un professionnel libéral, le bailleur doit impérativement vérifier que le règlement de copropriété ne comporte pas de dispositions contraires à l’exercice d’une activité professionnelle dans le local d’habitation. Comme évoqué précédemment, le règlement de copropriété peut interdire de recevoir des marchandises ou d’accueillir des clients dès lors que le local se situe en étage élevé.
Si l’activité activité implique de recevoir de la clientèle et/ou stocker de la marchandise, le locataire doit informer le propriétaire et obtenir son autorisation tacite ou expresse. Cet accord prend la forme d’un avenant au contrat et peut s’accompagner d’une révision à la hausse du loyer.
BON À SAVOIR
Le principe : il est interdit de recevoir de la clientèle et de stocker de la marchandise (éléments corporels tels des matières premières, des colis à expédier, des fournitures de chantier…) à son domicile personnel dans le cadre d’un bail classique.
Les micro-entrepreneurs qui exercent depuis leur lieu d’habitation et qui ont besoin d’entreposer des matériaux (par exemple, des éléments de robinetterie pour un plombier) ou bien de recevoir de la clientèle peuvent donc soit partager des locaux prévus à cet effet avec d’autres entrepreneurs, soit signer un bail mixte en demandant un changement d’affectation du bail.
JE TRAVAILLE DEPUIS UN LOCAL DÉDIÉ À MON ACTIVITÉ
Le bail professionnel peut être utilisé dans le cadre de la location d’un local destiné à un usage exclusivement professionnel.
Le bail professionnel obéit à un formalisme beaucoup plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d'habitation. Son contenu comprend généralement l’identité des parties au contrat, la description du local et de ses annexes (le cas échéant), la durée du bail, le montant du loyer et ses modalités de paiement et d’indexation, ainsi que la répartition prévisionnelle des charges. Le bail professionnel récapitule également les obligations respectives de chaque partie.
Le bail professionnel peut prévoir la sous-location ou la cession du bien. Il est conclu pour une durée minimale de 6 ans.
BON À SAVOIR
Plusieurs diagnostics doivent être joints au bail professionnel : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). La liste des diagnostics obligatoires est identique en ce qui concerne le bail commercial, mais elle est plus complète s’agissant du bail mixte qui nécessite de joindre également les diagnostics électricité, gaz, plomb et surface (au sens de la loi Carrez).
Si vous exploitez un fonds commercial, industriel ou artisanal, et que vous êtes amené à recevoir de la clientèle, vous pouvez opter pour le bail commercial.
Comme pour le bail professionnel, le contrat de bail commercial doit être conclu par écrit. Il intègre les mêmes éléments de contenu que le bail professionnel. Ce type de contrat peut également inclure un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, les deux parties peuvent convenir d’une durée plus longue. Le locataire est libre de donner son congé après une période de 3 ans.
© Uni-médias – Février 2021
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