D’ABORD, DÉTERMINEZ VOTRE CAPACITÉ D’ACQUISITION
Pour connaître le budget que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier, vous devez évaluer votre capacité d’acquisition. Il existe des simulateurs en ligne pour cela, mais fondamentalement, il s’agit de déterminer « combien puis-je mettre dans mon projet immobilier », en fonction de plusieurs paramètres :
- le niveau d’apport personnel (épargne constituée en vue du projet, aide familiale);
- la mensualité que le budget du foyer peut supporter pour rembourser chaque mois un crédit immobilier. Il est ainsi d’usage de considérer qu’il faut avoir des revenus au moins trois fois supérieurs à la mensualité du crédit.
- des impôts;
- des nouvelles charges induites par votre future acquisition : taxe foncière, nouvelle taxe d’habitation, charges de copropriété, travaux…
Une fois votre capacité d’acquisition calculée, se pose la question du recours au prêt.
ACHETER À CRÉDIT POUR HABITER
Dans son ensemble (taux, durée…), le crédit que vous propose le banquier est fonction de votre capacité d’emprunt qui varie selon vos revenus, votre situation personnelle et professionnelle (emprunt seul ou co-emprunt), de la somme demandée, de l’existence d’autres emprunts dans votre budget…
Idéalement, un apport personnel autour de 10% facilite votre opération, ne serait-ce que pour payer la somme à régler lors de la promesse de vente (soit avant le déblocage des fonds d’un emprunt).
Pour que le taux d’endettement de votre foyer reste raisonnable, le montant des mensualités à rembourser (tous crédits confondus) ne doit pas dépasser 35% de votre revenu mensuel disponible.
Avec le Prélèvement à la source (PAS), il vous suffit d’additionner votre salaire perçu + la ligne de vos impôts prélevés à la source à partir de votre fiche de paie pour retrouver ce revenu mensuel.
En d’autres termes, cela signifie que vous devez disposer chaque mois d’un « reste à vivre » suffisant pour faire face aux dépenses de vie courante : frais de nourriture, vêtements, loisirs, impôts et taxes, assurances diverses, budget voiture, pension alimentaire, etc.
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ACHETER À CRÉDIT POUR LOUER
Vous pouvez espérer percevoir des loyers qui vont couvrir tout ou partie de vos remboursements de crédit. L’investissement peut ainsi s’autofinancer avec un impact très limité sur votre budget quotidien.
Sous certaines conditions, il est par ailleurs possible de se lancer dans un investissement locatif sans apport personnel.
Pour assurer le bon financement de ce type de projet, il est préférable de vous assurer que les recettes locatives attendues seront supérieures ou au moins égales aux mensualités du crédit (sauf si vous avez un objectif d’optimisation fiscale, voir encadré plus bas).
Il est également nécessaire de vous assurer de la qualité du bien locatif que vous souhaitez acquérir, pour être sûr :
- de ne pas connaître de vacance locative, c’est-à-dire de trouver toujours un locataire pour remplacer celui qui s’en va. Il faut donc investir dans une région ou dans une ville où le marché locatif restera dynamique;
- de ne pas subir d’impayés de loyers, en souscrivant le cas échéant une Garantie loyers impayés auprès de votre banque.
ACHETER POUR LOUER AVEC LE « CRÉDIT IN FINE »
À côté du crédit amortissable classique, remboursable mois par mois, il existe un autre type de crédit adapté à l’investissement locatif : le « crédit in fine » (prononcer « ine finé »). Son principe : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt (d’où son nom latin « in fine »).
Pour pouvoir rembourser le capital à la fin du prêt, vous devez, en principe, d’abord disposer d’un certain capital qui sera placé sur un produit d’épargne de façon à générer des intérêts, comme un contrat d’assurance vie par exemple.
BON À SAVOIR
Dans cet exemple, le contrat d’assurance vie pourrait constituer une garantie du prêt pour la banque. On parlerait ainsi du « nantissement d’un contrat d’assurance-vie ».
Ce montage « crédit in fine + assurance vie » pourrait permettre de financer votre investissement immobilier : vous donnez en garantie votre assurance vie, ce qui permet à la banque d’être remboursée en cas de défaillance. Vous alimentez au fur et à mesure votre contrat d’assurance vie avec vos loyers perçus, puis à la fin de la période de prêt, vous retirez la somme nécessaire pour solder le capital de votre crédit.
Le crédit in fine présente aussi un intérêt fiscal ! En effet, dans un crédit in fine, les remboursements ne comportent que des intérêts et ces remboursements sont constants pendant toute la durée du prêt. Vous déduisez tous les ans une somme fixe d’intérêts de vos revenus locatifs imposables tandis qu’avec le remboursement d’un crédit classique, les intérêts, certes déductibles eux aussi, diminuent mécaniquement avec le temps.
Le crédit In fine présente également un intérêt patrimonial, car en cas de décès si vous avez souscrit une ADE votre prêt sera remboursé par l’assureur, et votre contrat d’assurance vie transmis aux bénéficiaires.
POUR VOUS AIDER À FINANCER VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER : PENSEZ AUX DISPOSITIFS FISCAUX.
Investissement en Loi Pinel, Pinel outre-mer, Cosse ancien, Malraux et Monuments historiques, déficit foncier… Ces dispositifs fiscaux constituent une aide indirecte au financement.
Sous réserve de respecter certaines conditions (achat d’un bien neuf, état décent du bien loué, durée de location du bien, investissement dans une zone géographique spécifique, plafonnement des loyers et des ressources des locataires…), ces différents dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier contribuent au financement de votre projet, via des réductions d’impôts ou des abattements fiscaux.
© Uni-medias - Dernière mise à jour Octobre 2021
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