Les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire
22/11/2021 - 2 min de lecture
Rubrique : Transmission
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Se partageant les droits de propriété sur un immeuble démembré, usufruitier et nu propriétaire disposent de prérogatives différentes. Fixées par le Code civil, ces règles peuvent parfois être modifiées par une convention de démembrement.
Le démembrement ? Ce terme aux consonances barbares désigne le fait de séparer le droit de la pleine propriété d’un immeuble en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété. Chacun peut alors être attribué à une personne distincte, l’usufruitier et le nu-propriétaire. Une situation qui résulte, le plus souvent, d’une opération de transmission d’un bien. Soit des parents ont donné de leur vivant l’usufruit de l’immeuble à leurs héritiers pour profiter de l’avantage fiscal inhérent à ce type de donation. Soit l’immeuble a été démembré suite au décès d’un des parents, le survivant optant pour l’usufruit de tout ou partie de la succession de son défunt conjoint.
L’usufruitier dispose du droit de jouissance du logement et du droit d’en percevoir les fruits en le louant par exemple. Le nu-propriétaire se contente du droit de disposer du bien, au sens où l’usufruitier ne peut aliéner cet immeuble (vente, donation, destruction) sans son accord. L’usufruit prend fin au plus tard au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devenant alors plein propriétaire. Cependant, l’usufruit issu d’une donation peut être transmis au conjoint survivant dans la rédaction de l’acte. On parle d’usufruit successif.
L’usufruitier peut occuper le logement, le prêter ou encore le louer pour en percevoir les loyers. Il peut procéder à l’exploitation locative du bien sans accord du nu-propriétaire, en vertu de l’article 595 du Code civil, quand il s’agit de conclure un bail d’habitation d’une durée maximale de neuf ans. Il n’en va pas de même lors de la signature d’un bail commercial ou rural. Ces baux tenus pour des actes de disposition par le Code civil exigent un accord du nu-propriétaire. À noter toutefois qu’à défaut d’obtenir l’aval de ce dernier, l’usufruitier peut demander en justice l’autorisation de louer un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, artisanal ou industriel.
Les articles 605 et suivants du Code civil répartissent les charges afférentes à un immeuble démembré lorsque le bien n’est pas mis en location. L’usufruitier n’est alors tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire. Exception : si ces gros travaux sont rendus nécessaires en raison d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier. En pareil cas, il peut être tenu à supporter ces interventions lourdes. Selon la loi civile, les grosses réparations constituent celles qui touchent aux fondations, à la structure et à la solidité générale de l’immeuble (poutres, murs, toitures notamment).
Toutefois, ces dispositions légales peuvent être modifiées dans le cadre d’un démembrement conventionnel (donation, par exemple). Une convention peut alors prévoir d’autres clés de répartition des charges d’entretien et de gros travaux entre usufruitier et nu-propriétaire.
Si l’immeuble est loué, la jurisprudence, notamment l’arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de cassation (3e chambre civile, n° 05-15.563), confère à l’usufruitier-bailleur les mêmes obligations que celles d’un propriétaire classique à l’égard de son locataire. Il doit donc, en tant que loueur, assumer la charge des grosses réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d’être loué.
Concernant le paiement des impôts locaux, l’usufruitier est redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation quand le bien n’est pas mis en location. Dans le cas contraire, la taxe d’habitation est à la charge du locataire. Le paiement de l’IFI incombe également, en principe, à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. Mais dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Cette règle vaut notamment en cas de démembrement résultant d’une succession (sauf lorsqu’il résulte d’une donation au dernier des vivants). Le nu-propriétaire peut dès lors déduire de son assiette soumise à IFI les dettes souscrites pour la conservation.
© Alexandre Roman – Uni-médias – Novembre 2021
Article à caractère informatif et publicitaire.
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