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Bailleur : comment fixer un loyer dans une zone tendue

16/09/2022 - 2 min de lecture

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Bailleur : comment fixer un loyer dans une zone tendue

Un bailleur ne peut pas fixer librement le montant d’un loyer dans les zones tendues, c’est-à-dire des agglomérations à grosse densité urbaine où le marché souffre d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Deux dispositifs restreignent leur liberté.

Ainsi, dans les zones sous tension locative, dites tendues (voir sur www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues, si vous êtes concerné), soit plus de 1 000 communes, le loyer est librement fixé lors de la première location (ou si le logement est resté vacant plus de 18 mois) mais lors d’une relocation, il doit rester à l’identique, sauf revalorisation annuelle, travaux ou loyer manifestement sous-évalué.

De plus, dans certaines agglomérations où le marché est particulièrement tendu, les loyers sont plafonnés dès la première location. Il s’agit de : Paris depuis le 1er juillet 2019 ; Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 ; le territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune (soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) depuis le 1er juin 2021 ; Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ; le territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble (soit Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1er décembre 2021 ; Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ; Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. D’autres villes pourraient adopter ce dispositif.

Lors de la signature d’un nouveau bail dans ces agglomérations, vous ne pouvez pas réclamer un loyer de base, hors charges, supérieur au « loyer de référence majoré ». Vous êtes autorisé à appliquer un complément de loyer seulement si le logement présente des caractéristiques particulières en termes de localisation ou de confort (une terrasse, un jardin, une vue sur un monument, des équipements luxueux, etc.). Le montant du complément de loyer et les raisons qui le justifient doivent alors être indiqués dans le contrat de location.

COMMENT DÉTERMINER UN LOYER PLAFONNÉ ?

Chaque année, les préfectures concernées publient des arrêtés fixant les loyers de référence à appliquer. Exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, ils varient selon la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction, secteur géographique).

Tous les bailleurs concernés par l’encadrement des loyers, professionnels de l’immobilier et particuliers, ont l’obligation de faire figurer dans leurs annonces, le montant du loyer de base et le montant du loyer de référence majoré qui ne doit donc pas être dépassé. Si, un complément de loyer est demandé, il doit aussi être précisé dans l’annonce. Ces montants sont précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ».

LES RECOURS DES LOCATAIRES

Si le montant du loyer (hors charges et hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail, puis, à défaut de conciliation, devant le juge dans un délai supplémentaire de 3 mois. Lors du renouvellement du bail, le locataire peut également engager une action en diminution de loyer.

Côté bailleur, une action en réévaluation de loyer peut aussi être envisagée si le loyer (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré.

BON À SAVOIR

Jusqu’à 5 000€ et 15 000€, c’est le montant de l’amende qu’encourent les bailleurs qui fixeraient le loyer du locataire entrant à un niveau supérieur au loyer de référence majoré
(5 000€ pour les personnes physiques et de 15 000€ pour les personnes morales).

© Chantal Masson – Uni-médias – Septembre 2022
Article à caractère informatif et publicitaire.

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