Ces plus-values immobilières qui échappent à l’impôt

La loi prévoit de nombreux cas où le gain encaissé à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un autre bien immobilier est exonéré de taxation.

Les prix de la pierre ayant singulièrement progressé ces dernières années, une plus-value est souvent au rendez-vous lors de la revente d’un bien immobilier. Le vendeur doit alors payer un impôt sur ce gain, au taux de 19%. S’y ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Soit une amputation fiscale totale s’élevant à 36,2%. Mais, ce niveau de taxation est peu fréquemment appliqué à la totalité de la plus-value. En effet, si ce gain est encaissé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier détenu depuis au moins 6 ans, il bénéficie d’un abattement. Les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention diffèrent selon que l’on détermine la plus-value imposable au titre de l'impôt (19%) ou des prélèvements sociaux (17,2%).

Concernant l’impôt, cet abattement est de 6% par année de détention, entre la 6^e année et la 21^e année, puis passe à 4% pour la 22^e année. La pure logique mathématique conduit donc à ce que la plus-value soit totalement exonérée d’impôt au-delà de la 22^e année de propriété du bien. Concernant les prélèvements sociaux, cette exonération totale n’intervient qu’après 30 ans. Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès).

La loi fiscale prévoit, par ailleurs, d’autres cas d’exonération recensés aux paragraphes II et III de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI). Le plus connu concerne le bien constituant la résidence principale du vendeur au jour de sa vente. Souvent ignorées des propriétaires, d’autres circonstances permettent de bénéficier d’une exonération totale.

Il en va ainsi de :

La vente d’une résidence secondaire lorsqu’il s’agit de la première cession d’un bien immobilier. Deux conditions sont exigées : que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et qu’il investisse le capital issu de la vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.
La vente d’un bien par une personne seule à un prix inférieur ou égal à 15 000€ ou à 30 000€ quand elle est réalisée par un couple marié sous le régime de la communauté.
La cession d'un logement situé en France par une personne non résidente dans l’Hexagone et ressortissante d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. Le vendeur doit également avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque, antérieurement à la cession. La plus-value n’est exonérée qu’à hauteur de 150 000€.
La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 120€ pour la première part de quotient familial, majorée de 2 969€ par demi-part supplémentaire).
La cession par une personne résidant dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, non passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et dont le montant des revenus n'excède pas la somme de 26 149€ pour la première part de quotient familial (majorée de 6 109€ pour la première demi-part et de 4 810€ à compter de la deuxième demi-part supplémentaire). À noter que la cession doit avoir lieu dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement.
La cession d’un droit de surélévation (droit de construire au-dessus du dernier étage de son immeuble) intervenant avant le 31 décembre 2022.
La vente d’un logement à un organisme gérant des logements sociaux, intervenant avant le 1^er janvier 2023. Idem si l’immeuble est cédé, toujours avant 2023, à un opérateur privé s’engageant à y réaliser des logements sociaux.
La vente d’un bien dans le cadre de son expropriation sous condition de réinvestir l’indemnité d’expropriation dans l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

BON À SAVOIR

36,2%, c’est le taux d’imposition – prélèvements sociaux compris – d’une plus-value immobilière non exonérée.

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